인천지방법원 2024타경547128. 이편한세상영종국제도시오션하임 105동 25층 2501호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 심윤희이고, 2022.02.22. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정 2건과 중구(인천광역시)의 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격이 핵심입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 495,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 반면 동일 면적 최근 12건의 실거래 평균은 436,000,000원, 최신 거래는 440,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 113.5%로, 최근 거래 수준보다 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경547128 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 두미포로 112, 105동 25층2501호 (중산동,이편한세상영종국제도시오션하임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 84.9777㎡ · 지상27층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 심윤희 · 2021.01.09. 매매 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 495,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,570,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.22. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권은 2021.04.16. 해지로 말소됐고, 신한은행 근저당권 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
e편한세상영종국제도시오션하임 동일 면적 84.97~84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 436,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 20 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 432,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 10 | 435,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 19 | 438,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 15 | 447,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 27 | 440,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 436,000,000원 |
최근 거래 범위는 400,000,000원~455,000,000원이고 평균은 436,000,000원입니다. 현재 최저가 495,000,000원은 평균보다 59,000,000원 높고, 최근 평균 대비 113.5%입니다. 최신 거래 440,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 높으므로, 신건 상태에서는 가격상 유리하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 495,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,350,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 367,650,000원 |
495,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 7,350,000원, 근저당권 120,000,000원이 배당되고 소유자 잔여액은 367,650,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 495,000,000원 | 120,000,000원 | 367,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 396,000,000원 | 120,000,000원 | 269,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 316,800,000원 | 120,000,000원 | 191,564,800원 | 0원 |
현재 신건 495,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 396,000,000원은 최근 실거래 최저 400,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 각 회차의 새 매각조건과 당시의 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중산초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트 단지·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상27층 건물 내 25층 2501호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 단지. e편한세상영종국제도시오션하임은 1,520세대이며 사용승인일은 2018.12.27입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 495,000,000원은 최근 12개월 평균 436,000,000원의 113.5%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래 440,000,000원보다도 현재 최저가가 55,000,000원 높습니다.
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 중구(인천광역시) 압류가 2건 있으므로 입찰 전 당해세 등 배당 우선관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 회차별 재평가. 1회 유찰 시 396,000,000원, 2회 유찰 시 316,800,000원으로 낮아지므로 당시 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보류
이 물건은 2022.02.22. 에스비아이저축은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 495,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 436,000,000원의 113.5%, 최신 거래 440,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 실거래 최고 455,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 검토 가능하지만 가격은 보류입니다. 가격 메리트는 현재 최저가가 아니라 이후 회차의 실제 매각가와 그 시점의 최신 실거래를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
