인천지방법원 2025타경1054. 구월힐스테이트 1105동 2층 201호 아파트입니다. 현재 소유자는 최우영이고, 2013.11.04. 거래가액 360,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당이 아니라 박진현의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.03.16., 확정일자는 2021.03.26., 주민등록일자는 2021.03.29., 점유개시는 2021.03.31.이며 보증금은 480,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.04.30. 강제경매개시결정입니다. 박진현의 전입과 확정일자, 2024.01.10. 등기된 주택임차권은 이보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 다만 현재 신건 매각가 633,000,000원 가정의 배당표에서는 보증금 480,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 제1105동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 115.6671㎡ · 22층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 최우영 · 2013.11.04. 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진현 / 495,412,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 신한은행·농업협동조합중앙회·군자농업협동조합·정순애·서정일의 근저당권과 과거 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석에서 중요한 선순위 권리는 2021년부터 대항력 요건을 갖춘 박진현의 임차권입니다. 2025.04.30. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그보다 뒤인 2026.06.24. 황재덕 근저당권 100,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 신건은 전액배당, 유찰 시 인수 가능
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진현 | 2층 201호 115.6671㎡ 전부 | 480,000,000원 | 2021.03.29 / 2021.03.26 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
여기서 중요한 점은 2회 유찰 가격 405,120,000원만 보고 “4억 초반에 산다”고 판단하면 안 된다는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 실질취득액은 보증금 480,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다. 따라서 유찰 이후의 가격 비교도 최저매각가만이 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액을 기준으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 6.33억은 최근 평균의 104.6%
구월힐스테이트1단지 동일 면적 115.67㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 605,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 600,000,000원입니다. 현재 최저매각가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.6%로, 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 115.67㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 115.67㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 115.67㎡ | 2 | 565,000,000원 |
| 2026.07 | 115.67㎡ | 17 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 115.67㎡ | 17 | 593,000,000원 |
| 2026.06 | 115.67㎡ | 10 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 115.67㎡ | 25 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 115.67㎡ | 24 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 115.67㎡ | 10 | 623,000,000원 |
| 2026.05 | 115.67㎡ | 20 | 584,000,000원 |
| 2026.05 | 115.67㎡ | 3 | 605,000,000원 |
| 2026.05 | 115.67㎡ | 18 | 650,000,000원 |
| 평균 | 115.67㎡ | 12건 | 605,416,666원 |
최근 거래 범위는 565,000,000원~650,000,000원이고 평균은 605,416,666원입니다. 같은 2층 거래도 2026.08.에 565,000,000원이 확인됩니다. 현재 감정가와 최저가 633,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래 600,000,000원보다도 높아, 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 1. 임차인 박진현 보증금 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박진현 | 495,412,509원 | 144,270,000원 |
| 3. 근저당권 · 황재덕 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 임차보증금 480,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 및 후순위 근저당에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 633,000,000원 | 451,142,509원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 506,400,000원 | 576,476,509원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 405,120,000원 | 595,412,509원 | 81,331,200원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월중학교 남동측 인근에 위치하며 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2007.08.01.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 구월힐스테이트1단지는 5,076세대이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 605,416,666원의 104.6%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 가정에서는 전액 배당되지만 실제 배당에서 480,000,000원이 모두 변제되는지 당해세 등 선순위 변수를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 매수인 인수 81,331,200원이 발생하는 시나리오입니다. 최저가만으로 할인율을 계산하지 마세요.
- 박진현의 이중 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제 여부와 임차권등기의 처리 조건을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정평가도 내부 현황이 도면 등과 다를 수 있음을 명시하고 있어 입찰 전 실제 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 인수액까지 봐야 한다”
이 물건은 단순한 ‘인수 0원 아파트’로만 보면 안 됩니다. 현재 신건 633,000,000원에서는 임차보증금 480,000,000원이 전액 배당되어 실제 매수인 인수는 0원이 맞습니다. 그러나 박진현의 대항력은 말소기준보다 앞서기 때문에, 유찰로 배당재원이 줄면 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
가격도 신건에는 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균이 605,416,666원, 최신 거래가 600,000,000원인데 최저가는 633,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 이상이고, 유찰 이후에는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 인수액으로 다시 시세를 비교해야 합니다. 결론은 신건 가격은 보류, 유찰 이후에는 실질취득 기준으로 재계산입니다.
