인천지방법원 2025타경1088. 송도동 더샵송도트리플타워 이스트동 4층 418호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박문영이며, 2020.12.09. 소유권이전 당시 거래가액은 291,000,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 200,400,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 이왕우 근저당·전세권과 경매개시결정, 국 및 연수구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당계산상 매수인에게 승계되는 보증금이나 권리는 0원입니다. 다만 현재 회차는 감정가 전액이 최저가인 신건이므로, 권리가 단순하다는 사실과 가격 매력이 있다는 판단은 분리해야 합니다. 확인된 실거래 비교값이 없는 상태에서 333,000,000원이 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1088 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 169 더샵송도트리플타워 이스트동 4층 418호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 23층 건물 내 제4층 제418호 · 사용승인일 2020.08.14. |
| 소유자 | 박문영 · 2020.12.09. 소유권이전 · 거래가액 291,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 153,913,347원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.12.09. 신한은행 근저당권입니다. 2022.02.24. 이왕우 근저당권 120,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2022.07.22. 이왕우 근저당권 100,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤에 설정됐고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.05.28. 및 2025.08.18.의 임의경매개시결정, 2025.12.30. 국 압류, 2026.08.05. 연수구 압류도 같은 구조입니다.
② 임차인 — 확인된 임차인 없음
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 경매 권리분석 자료에는 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 333,000,000원, 시세 판단은 별도 검증
현재 회차는 감정가의 100%인 333,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 266,400,000원(80%), 2회 유찰 시는 213,120,000원(64%)입니다. 다만 이 사건에서 확인된 실거래 비교값은 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 200,400,000원 | 200,400,000원 |
| 2. 근저당 · 이왕우 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이왕우 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이왕우 | 100,000,000원 | 2,138,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 425,400,000원 중 327,538,000원이 배당되고 97,862,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 테크노파크역 동측 인근으로, 주위에 상업·업무시설, 공원, 학교, 아파트 및 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 테크노파크역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 23층이며 본건은 4층 418호입니다.
- 도로. 북측 약 45m, 동측 약 30m, 서측 약 30m, 남측 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,443,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.12.09. 신한은행 근저당권이 기준이라는 점을 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 이왕우 근저당 120,000,000원·전세권 5,000,000원·근저당 100,000,000원과 국·연수구 압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 권리자료상 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 실질취득액 333,000,000원을 주변 오피스텔 최근 거래 및 동일 건물 조건과 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 266,400,000원, 2회 유찰 213,120,000원으로 내려가지만 할인율 자체를 시세 메리트로 오인하지 마세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당관계는 원문서로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.09. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 이왕우 근저당·전세권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다.
반면 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 333,000,000원이 그대로 최저가이자 실질취득액입니다. 이 물건에는 가격을 직접 비교할 실거래 값이 확인되지 않으므로, 감정가보다 내려왔다는 이유나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 매력을 인정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 주변 시세 확인 후 결정. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
