인천지방법원 2025타경1250. 인천 미추홀구 주안동 ‘알바트로스’ 9층 909호, 전용 17.815㎡의 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김기석이고 2022.04.21. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 최승하가 2022.05.02. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.05.19. 주민등록을 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 2024.05.07. 남동세무서장의 압류가 말소기준권리인데, 최승하의 전입일이 그보다 약 2년 빠르다는 점입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금까지 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 9층 909호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 17.815㎡ · 지하1층 지상9층 중 9층 |
| 사용승인 | 2012.08.28 |
| 소유자 | 김기석 · 2022.04.21. 소유권이전 · 거래가 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승하 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
과거 우리은행 근저당과 대성농업협동조합 근저당은 각각 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.05.07. 갑구 6번 압류입니다. 그런데 임차인 최승하는 2022.05.19. 전입했고, 확정일자는 2022.05.02.입니다. 따라서 현재 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최승하 | 9층 909호 17.815㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2022.05.19 확정 2022.05.02 배당요구 2024.05.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총비용이 거의 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 현재 최저가 91,000,000원보다 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐 실질취득비용은 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,000,000원 | 11,038,000원 | 102,038,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 72,800,000원 | 28,910,400원 | 101,710,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 58,240,000원 | 43,208,320원 | 101,448,320원 |
신건에서는 102,038,000원, 1회 유찰 후에도 101,710,400원, 2회 유찰 후에도 101,448,320원입니다. 즉 낙찰가가 91,000,000원에서 58,240,000원까지 내려가더라도 실질취득은 계속 1억원을 웃돕니다. 이 사건에서는 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 접근법이 그대로 작동하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 3,900만원대
알바트로스 동일 면적대 최근 실거래는 오래된 고가 거래와 최근 거래의 차이가 매우 큽니다. 전체 12건 평균은 77,874,166원이지만, 2022년에는 81,000,000원부터 110,000,000원 수준의 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균은 39,500,000원, 최신 2026.05 거래는 39,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.82㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 17.02㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.03 | 17.82㎡ | 4 | 40,500,000원 |
| 2024.05 | 17.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.02 | 17.74㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 17.82㎡ | 6 | 66,990,000원 |
| 2022.10 | 17.74㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 39,500,000원 |
현재 최저가 91,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 230.4%입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수액까지 합친 실질취득으로 비교해야 합니다. 현재 실질취득 102,038,000원은 최근 12개월 평균 39,500,000원의 258.3%, 최신 거래 39,000,000원의 261.6% 수준입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 -53.8% 하락한 흐름이므로 전체 평균 77,874,166원을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 최승하 보증금 | 100,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최승하 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 91,000,000원에서는 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 11,038,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역(인천도시철도2호선) 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 시민공원역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 단지는 75세대, 사용승인은 2012.08.28.입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,310,000원/㎡입니다. 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 건축물 메모. 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 있다는 비고가 있으나 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 최근 가격 추세도 -53.8%로 가격 변동성에 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 91,000,000원 + 인수 11,038,000원 = 102,038,000원입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰돼 매각가가 58,240,000원이 되어도 인수액 43,208,320원이 붙어 실질취득은 101,448,320원입니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 2022.05.02. 계약·확정일자, 2022.05.19. 주민등록, 보증금 100,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 최승하의 이중 지위 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 등기돼 있어 관계와 임대차 실재성을 계약서·보증금 지급자료 등으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 77,874,166원보다 최근 12개월 평균 39,500,000원과 최신 거래 39,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 집행비용·조세·우선변제 관계에 따라 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,824만원에 받아도 1억원짜리 구조”
이 물건의 핵심 위험은 단순한 임차인 존재가 아니라 대항력 있는 보증금 100,000,000원과 최근 3,900만원대 시세의 괴리입니다. 현재 신건에서는 실질취득이 102,038,000원이고, 1회 유찰 후 101,710,400원, 2회 유찰 후에도 101,448,320원입니다. 반면 최근 12개월 평균은 39,500,000원이고 최신 거래는 39,000,000원이며 추세는 -53.8%입니다.
따라서 이 사건은 최저가가 낮아지는 것만으로 투자 메리트가 생기지 않는 대항력 인수형입니다. 임차관계가 현재 자료와 다르게 정리된다는 명확한 근거가 확인되지 않는 한, 보증금 부족분 인수를 전제로 계산해야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 없음입니다.
