인천지방법원 2025타경504890. 청라풍림엑슬루타워 101동 33층 3306호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 감정가는 290,000,000원이고 신건이라 최저매각가 역시 290,000,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2022.05.04 설정된 인천축산업협동조합 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 국세 압류, 인천광역시 서구 압류, 주헌우 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보고 “말소기준 이후 권리가 모두 소멸하니 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 기재된 박치순의 전입일은 2021.11.08로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원이고 현재 배당 가정에서는 우선변제 없이 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 신건의 가격 비교 기준은 최저가 290,000,000원이 아니라 최저가 기준 실질취득 300,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 중봉대로586번길 22, 101동 33층3306호 (청라동,청라풍림엑슬루타워) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 70.54㎡ · 47층 건물 내 33층 |
| 소유자 | 신경문 · 2019.01.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천축산업협동조합 / 254,811,509원 |
| 말소기준 | 2022.05.04 을구 7번 근저당권 · 인천축산업협동조합 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다
② 임차인 분석 — 실제 인수는 박치순 10,000,000원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박치순 오피스텔 | 2021.11.08 / 미상 | 10,000,000원 800,000원 | 有 말소기준 이전 전입 | 無 현재 배당 가정 | 10,000,000원 |
| 주현우 오피스텔 | 2022.11.30 / 미상 | 미상 / 미상 | 無 말소기준 이후 전입 | 미상 | 0원 |
| 주헌우 주거 · 임차권등기 | 2022.11.30 / 2022.11.25 | 20,000,000원 900,000원 | 無 말소기준 이후 전입 | 후순위 2025.02.10 배당요구 | 0원 |
임차인·임차권자 기재는 박치순, 주현우, 주헌우입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 주현우와 주헌우는 이름 표기가 서로 다르므로 동일인이라고 단정할 수 없습니다. 주현우는 2022.11.30 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없고, 주헌우 역시 같은 전입일이며 2025.02.10 임차권등기가 접수됐지만 말소기준보다 후순위입니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세의 132.1%, 실질취득은 더 높다
이 물건의 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 청라 엑슬루타워의 전용 68.6㎡~70.54㎡ 유사 면적대 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 219,600,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.03의 213,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.6㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.02 | 70.54㎡ | 40 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 70.14㎡ | 21 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 68.6㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 70.54㎡ | 29 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 219,600,000원 |
신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.1%입니다. 여기에 박치순 보증금 10,000,000원을 인수하므로 최저가 기준 실질취득은 300,000,000원으로 올라갑니다. 최신 거래 213,000,000원과 최근 12개월 평균 219,600,000원 어느 쪽과 비교해도 현재 신건 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
전체 12건 평균은 236,701,666원이지만, 2022.10의 270,000,000원과 2022.08의 285,000,000원처럼 과거 고가 거래도 포함돼 있습니다. 실제로 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 -11.8% 낮아졌습니다. 이 물건은 과거 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기보다 최근 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰 뒤에도 실질취득은 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 10,000,000원 | 300,000,000원 | 14,860,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 10,000,000원 | 242,000,000원 | 72,048,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 10,000,000원 | 195,600,000원 | 117,798,400원 |
박치순의 인수액은 각 시나리오에서 10,000,000원으로 동일하게 반영됩니다. 따라서 1회 유찰 시에도 최저가 기준 실질취득은 242,000,000원으로 최근 12개월 평균 219,600,000원과 최신 거래 213,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정의 195,600,000원에서야 두 기준보다 낮아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 박치순 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 인천축산업협동조합 | 300,000,000원 | 285,140,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 285,140,000원 배당, 14,860,000원 미배당으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 254,811,509원으로 별도 기재돼 있으므로 실제 확정채권액, 조세채권 및 후순위 배당에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 현재 배당 가정에 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 청라1동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 내 33층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·자동화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 청라 엑슬루타워는 616세대, 2011.11.25 사용승인된 단지이며 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 -11.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박치순 인수액 확인. 2021.11.08 전입, 보증금 10,000,000원으로 조사돼 있습니다. 입찰 전 현재 점유와 보증금 반환 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 주현우·주헌우 표기 확인. 두 이름은 전입일이 모두 2022.11.30으로 기재돼 있으나 이름 자체가 다릅니다. 동일인 여부를 단정하지 말고 주민등록·현황조사·임차권등기 원본을 대조해야 합니다.
- 후순위 임차권 배당 확인. 주헌우의 임차보증금 20,000,000원, 확정일자 2022.11.25, 배당요구 2025.02.10이 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당에도 미배당이 생깁니다.
- 압류채권 확인. 2025.11.10 국세 압류와 2026.01.27 인천광역시 서구 압류가 있어 실제 배당은 조세채권 확정 내용에 따라 변동될 수 있습니다.
- 가격 상한을 최근 거래로 판단. 전체 평균 236,701,666원보다 최근 12개월 평균 219,600,000원과 최신 거래 213,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 유찰 시에도 인수액 포함. 1회 유찰 가정에서도 매각가 232,000,000원에 인수 10,000,000원을 더한 실질취득은 242,000,000원입니다. 최저가만 비교하지 않아야 합니다.
맺으며 — “신건 290,000,000원”이 아니라 “실질 300,000,000원”으로 봐야 한다
이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2022.05.04 인천축산업협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 2021.11.08 전입한 박치순이 있고, 현재 배당 가정상 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 경제적 출발점은 290,000,000원이 아니라 최저가 기준 실질취득 300,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 219,600,000원, 최신 거래는 213,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -11.8%입니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 132.1%이므로 신건에서 “시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
권리의 핵심은 박치순 보증금 10,000,000원 인수, 가격의 핵심은 최근 시세 대비 고평가. 현재 회차는 권리위험이 무한정 열려 있는 물건은 아니지만, 확인 가능한 인수액을 더하고 최근 거래를 기준으로 보면 가격 메리트가 부족합니다. 1회 유찰 가정의 실질취득 242,000,000원도 최근 12개월 평균보다 높고, 2회 유찰 가정의 195,600,000원에서야 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다.