인천지방법원 2025타경507193. 인천광역시 중구 운서동 풍림아이원아파트 803동 3층 302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 9층 건물 내 3층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 윤은희이고, 말소기준권리는 2024.06.21. 설정된 평화새마을금고 근저당권 308,000,000원입니다. 이 근저당권을 원인으로 평화새마을금고가 임의경매를 신청했고, 청구액은 287,041,770원입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 앞선 제일은행 근저당권 180,000,000원, 국 근저당권 606,789,860원, 영종새마을금고 근저당권 240,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 평화새마을금고 근저당권보다 뒤에 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 국민건강보험공단 압류도 2025.04.09. 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507193 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2787-2 풍림아이원아파트 803동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사스라브지붕 9층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 윤은희 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평화새마을금고 / 287,041,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
현재 확인되는 말소기준권리는 2024.06.21. 평화새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞선 근저당권들은 이미 말소되어 현재 경매에서 선순위 부담으로 남아 있지 않습니다. 2025.02.06. 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.02.19. 국민건강보험공단 압류는 2025.04.09. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.3% 높다
풍림아이원8단지의 비교 면적은 121.52㎡입니다. 제공된 실거래 표본 12건의 전체 평균은 457,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 10건 평균인 454,500,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 492,000,000원은 이 최근 평균의 108.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 121.52㎡ | 10 | 495,000,000원 |
| 2026.01 | 121.52㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 121.52㎡ | 9 | 535,000,000원 |
| 2025.11 | 121.52㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 121.52㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 121.52㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.07 | 121.52㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2025.06 | 121.52㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2025.03 | 121.52㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 2025.03 | 121.52㎡ | 8 | 425,000,000원 |
| 2025.02 | 121.52㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2025.02 | 121.52㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.52㎡ | 10건 | 454,500,000원 |
최신 거래는 2026.02. 495,000,000원으로 현재 최저가 492,000,000원과 비슷한 수준입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 454,500,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -3.8%입니다. 따라서 최신 한 건만 보고 현재 신건 가격을 싸다고 평가하기보다는, 최근 평균보다 높은 가격과 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 2. 근저당 · 평화새마을금고 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,680,000원 |
492,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 7,320,000원과 평화새마을금고 308,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 176,680,000원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서동행정복지센타 서측 인근이며 학교·단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 제반 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 풍림아이원8단지는 236세대, 2003.01.29. 준공 단지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소방설비와 13인승 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·장애물제한표면구역·교육환경 보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 건축. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 457,500,000원보다 최근 12개월 10건 평균 454,500,000원을 우선해 현재 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세가 -3.8%이므로 과거 고가 거래만으로 현재 적정가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 492,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.3%입니다. 신건 자체에 시세 할인은 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 393,600,000원, 2회 유찰 시 314,880,000원으로 제시되어 있어 회차별 가격을 구분해 접근할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 표시사항 확인. 층수표시 및 대지권표시 관련 비고를 감정평가서와 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2024.06.21. 평화새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 앞선 근저당권은 이미 말소됐으며 임차인 등재와 매수인 인수액도 없습니다. 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
반면 신건 최저가 492,000,000원은 최근 12개월 평균 454,500,000원의 108.3%입니다. 최신 거래 495,000,000원과 비슷하다는 점은 참고할 수 있지만, 최근 거래 추세가 -3.8%이고 최근 평균을 상당히 웃도는 만큼 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 안전 쪽, 가격은 보류 쪽에 무게가 실리는 물건입니다.
