수원지방법원 2024타경13059. 화성시 진안동 458-29 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층이며, 토지는 대 367.0㎡입니다. 현재 소유자는 김회만이고, 하나은행이 2016.09.13. 설정한 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
이후 전세권·주택임차권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 확인된 임차인의 전입일 또한 모두 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 배당재원만 놓고 보면 채권총액 1,955,000,000원 중 1,859,822,828원이 배당되고 95,177,172원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 곧바로 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점구 효행로971번길 20-13 · 진안동 458-29 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 |
| 토지 | 대 367.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 959,100원/㎡ |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 1,881,033,160원 / 1,881,033,160원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 773,917,743원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2016년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2016.09.13. 을구 1번 하나은행 근저당권 960,000,000원입니다. 소유권보존 직후 설정됐고 이후 김회만이 소유권을 이전받으면서 채무자도 김회만으로 변경됐습니다. 박승진의 주택임차권, 홍원규·김예슬·조한희의 전세권을 비롯한 이후 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 국세 압류는 모두 기준권리 후순위입니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 뒤
이름이 확인되는 임차·점유관계는 19명입니다. 확인된 전입일은 가장 이른 이상진의 2016.09.23.부터 시작해 모두 말소기준일 2016.09.13.보다 늦습니다. 따라서 각 확인 임차인은 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금이나 우선변제 여부가 확인되지 않은 경우는 임의로 보완하지 않고 미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상진 | 203호 | 2016.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현우 | 204호 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가연 | 205호 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해성 | 301호 | 2024.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지은 | 303호 | 2022.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승진 | 305호 | 2020.07.24 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수형 | 201호 | 2022.10.21 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동묵 | 303호 | 2020.01.14 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예슬 | 202호 | 2021.05.26 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조한희 | 304호 | 2021.09.16 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성준 | 402호 | 2021.05.18 | 125,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소담 | 404호 | 2024.04.29 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 두용훈 | 301호 | 2022.03.28 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉지성 | 205호 | 2023.08.08 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍원규 | 401호 | 2022.06.16 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지환 | 302호 | 2020.03.13 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동언 | 306호 | 2023.05.08 | 38,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준혁 | 403호 | 2020.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜숙 | 미상 | 2022.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
을구 7-1 임차권경정은 임동묵의 을구 7번 임차권에 대한 경정 기록으로 별도 임차인으로 합산하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차관계는 없습니다.
③ 가격·배당 구조 — 시세 단정 대신 회차별 부족액 확인
동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 감정가 1,881,033,160원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 판단 대신 현재 제공된 회차별 매각가와 채권 미배당 규모를 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,881,033,160원 | 1,859,822,828원 | 95,177,172원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,504,826,528원 | 1,487,378,263원 | 467,621,737원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,203,861,222원 | 1,189,422,610원 | 765,577,390원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당은 95,177,172원에서 467,621,737원, 765,577,390원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권의 배당부족과 매수인의 실질 인수금액을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,881,033,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,210,332원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 홍원규 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 4번 전세권 · 김예슬 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 전세권 · 조한희 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 509,822,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,955,000,000원 중 1,859,822,828원 배당, 부족액 95,177,172원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 현황·입지 — 다가구주택과 미등재 옥탑
- 이용상태. 감정평가상 본건은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층으로 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등, 창호는 샷시 창호 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·공동현관보안설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 진안동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변에는 다가구주택·아파트단지·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대 367.0㎡, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 959,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역입니다.
- 미등재 옥탑. 일반건축물대장상 옥탑1층 15.88㎡가 등재되어 있고 현황에도 옥탑층이 있으나, 건물 등기사항전부증명서에는 미등재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.09.13. 을구 1번 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 호실별 실제 점유 확인. 임차·점유관계가 다수이므로 201호부터 404호까지 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 확인합니다.
- 보증금 미상 관계인 확인. 이상진·강현우·김가연·정해성·이지은·강준혁·김혜숙 관련 보증금 또는 계약관계를 확인합니다.
- 옥탑 확인. 옥탑1층 15.88㎡의 대장·현황·등기 차이와 제시외 건물 포함 범위를 원본 서류에서 대조합니다.
- 배당표 구분. 현재 회차 95,177,172원의 미배당은 매수인 인수액 0원과 별개라는 점을 구분합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 다가구주택 및 토지의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 감정가 1,881,033,160원의 적정성을 판단합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본에서 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 현황과 가격
권리의 큰 틀은 명확합니다. 2016.09.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 모두 그 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수 위험은 낮습니다.
하지만 단순한 물건은 아닙니다. 다수 호실의 임차·점유관계, 여러 건의 임차권·전세권, 일부 보증금 미상 관계인, 그리고 등기에는 없는 옥탑1층 15.88㎡가 동시에 존재합니다. 여기에 실거래 비교 없이 신건 최저가가 감정가와 동일한 1,881,033,160원이므로 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현황·명도·가격 검증은 필수입니다.
