인천지방법원 2025타경508909. 인천 미추홀구 숭의동 비바시티 3층 301호, 전용 67.8316㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최선준이고 2023.03.03 매매를 원인으로 2023.03.08 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 없고, 이번 경매의 말소기준은 2025.04.23 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 허한영은 2022.04.18 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 실제로 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508909 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-30 비바시티 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 독배로492번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 67.8316㎡ · 철근콘크리트구조 13층 내 3층 301호 |
| 소유자 | 최선준 · 2023.03.08 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 허한영 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
2018년 두 차례의 신탁등기는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.23 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 없는 사건이므로 이 경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 그런데 허한영의 전입일은 2022.04.18로 이보다 앞섭니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허한영 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 237,000,000원은 낮지만 ‘실질취득가’가 먼저다
비바시티 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 271,083,333원입니다. 그보다 우선해서 볼 최근 12개월 평균은 277,400,000원, 최신 거래는 2023.03 · 270,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 4.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 67.83㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.12 | 73.41㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 2022.07 | 67.83㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 67.83㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 67.83㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 67.83㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 73.41㎡ | 9 | 287,000,000원 |
| 2022.03 | 67.83㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 73.41㎡ | 8 | 282,000,000원 |
| 2022.01 | 73.41㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2021.10 | 73.41㎡ | 6 | 276,000,000원 |
| 2021.07 | 73.41㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 277,400,000원 |
최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.4%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 결론 내리면 안 됩니다. 선행 전입자의 보증금이 확인돼 인수액이 생긴다면 실제 비교해야 할 값은 낙찰가 + 인수액인 실질취득가이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 허한영 | 270,000,000원 | 232,882,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 270,000,000원 중 232,882,000원이 배당되고 37,118,000원이 미배당됩니다. 다만 선행 점유자의 임대차 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 이 배당표만으로 매수인 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 동측 인근이며 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 13층 건물의 3층 301호입니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 업무시설·공동주택 건부지로 이용 중이고 북서측 및 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,075,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 비바시티는 6세대, 사용승인일은 2018.02.09이며 실거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허한영의 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자, 전입세대 열람 결과를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 점유자의 관계 확인. 동일인이라는 사정이 정상 임대차인지 관계인 점유인지 판단하는 핵심입니다.
- 실질취득가로 가격 비교. 인수 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액을 277,400,000원 및 270,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 시에도 동일 원칙. 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원이지만 선행 임차보증금이 존재하면 가격 하락분만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다.
- 배당 부족 확인. 신건 가정에서도 신청채권자 청구액 270,000,000원 중 37,118,000원이 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “85.4%”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 표면 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 277,400,000원의 85.4%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 허한영의 2022.04.18 전입은 2025.04.23 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 게다가 허한영은 경매 신청채권자와 동일인입니다.
따라서 결론은 가격 매수보다 권리 확인이 우선입니다. 정상적인 대항력 임차관계가 확인되고 보증금이 크다면 실질취득가는 최저가와 전혀 달라질 수 있고, 반대로 관계인 점유 등으로 인수 위험이 해소된다면 237,000,000원의 가격 차이가 의미를 가질 수 있습니다. 현재 단계에서는 “저렴한 물건”이 아니라 “보증금 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
