인천지방법원 2025타경510207. 인천 부평동 그랜드오피스텔 10층 1002호로 표시된 집합건물입니다. 다만 감정평가 이용상태는 건축물대장상 다세대주택으로 기재되어 있어, 명칭만 보고 오피스텔 용도로 단정해서는 안 됩니다. 현재 소유자는 이지연이며 2013.11.28 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
권리분석의 중심은 2023.03.29 접수된 삼성카드 주식회사 가압류 17,743,871원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있고, 이후의 부평구 압류, 국 압류, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510207 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-7 그랜드오피스텔 10층1002호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 시장로72번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건축물대장상 다세대주택 · 지상 10층 건물 중 10층 1002호 |
| 소유자 | 이지연 · 2013.11.28 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,538,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 승계나 보증기관 대위·승계 중복신고 문제는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 감정요항표의 임대관계는 미상임으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계는 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격과 회차 — 신건 175,000,000원
현재 회차는 감정가 175,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원으로 제시되어 있습니다. 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액과 채권 미배당액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 175,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 140,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 112,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,743,871원 | 17,743,871원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,006,129원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 3,250,000원, 삼성카드 가압류 17,743,871원은 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 다세대주택입니다. 건물 명칭에 ‘오피스텔’이 포함되어 있어도 실제 용도 판단은 감정평가 이용상태를 기준으로 보는 것이 맞습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 부평역·부평시장역이 있어 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬라브지붕 지상 10층 건물 중 10층 1002호이며, 위생설비·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북서측 및 북동측으로 광대로와 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상임입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 대조. 2013.12.19 근저당권의 말소 표시와 2026.06.15 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 기록을 등기부 원본에서 함께 대조하세요.
- 배당구조 확인. 시뮬레이션상 신청채권 청구금액은 110,538,555원이지만 신청채권자 배당은 0원으로 반영되어 있습니다. 배당요구와 채권계산서 원본을 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가가 감정가와 동일한 175,000,000원입니다. 별도의 거래가격 확인 없이 할인 매물로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 건물 명칭이 그랜드오피스텔이어도 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장과 현황을 기준으로 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 가장 분명한 장점은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 확인된 임차인도 없고, 말소기준인 2023.03.29 삼성카드 가압류 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재는 감정가와 최저가가 모두 175,000,000원인 신건입니다.
따라서 이 물건을 “권리가 단순하니 가격도 좋다”고 연결하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득가는 인수 0원을 반영해 175,000,000원이지만, 이를 비교할 거래가격 근거 없이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 2026.06.15 근저당권이전 기록과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 구조까지 원본으로 대조한 뒤 접근하는 것이 적절합니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 검증이 필요한 사건입니다.
