인천지방법원 2025타경510812. 인천 계양구 작전동 우주패밀리타운 110동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 황길란으로, 2016.08.12 소유권을 취득했고 거래가액은 69,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드와 케이비국민카드의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심 변수는 임차인 이희숙입니다. 전입일은 2024.10.22로 말소기준일인 2016.08.12보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.05에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 자료상 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510812 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 646-17 우주패밀리타운 110동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 2000.12.04 |
| 소유자 | 황길란 (2016.08.12 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 33,513,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2016.08.12 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 48,000,000원입니다. 2024년 삼성카드 가압류 19,145,823원, 케이비국민카드 가압류 7,614,062원은 모두 이보다 뒤에 설정됐고, 2025.07.17 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이희숙 본인의 임차관계로 조사돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희숙 | 2024.10.22 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 이희숙은 대항력이 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 이 점은 입찰 전 반드시 원문서로 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 — 신건 67,000,000원, 유찰 시 채권 미배당 확대
현재 최저매각가는 감정가와 같은 67,000,000원으로 신건입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 53,600,000원, 2회 유찰 시 42,880,000원입니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산돼 있어, 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 67,000,000원 | 65,394,000원 | 9,365,885원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 53,600,000원 | 52,235,200원 | 22,524,685원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,880,000원 | 41,708,160원 | 33,051,725원 | 0원 |
유찰될수록 매수인의 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 구조가 아니라, 매각가 하락만큼 채권자 측 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 이번 사건에서는 회차별 최저가와 실질취득액이 동일하게 움직입니다. 다만 현재 자료만으로 시세 대비 가격 수준을 단정하기보다는 실제 주변 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,145,823원 | 17,394,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,614,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 74,759,885원, 채권자 예상배당은 65,394,000원, 미배당은 9,365,885원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작전서운행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 6미터의 진입도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 작전구역 주거환경개선 정비구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 이희숙의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2024.10.22가 말소기준 2016.08.12보다 늦어 현재 분석상 대항력은 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 67,000,000원이며, 인수액은 0원입니다. 실질취득액과 주변 거래가격을 직접 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 이희숙의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차금액 확인은 필수”
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2016.08.12 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드·케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이희숙도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제로 존재합니다. 이 때문에 “임차인이 없어서 완전히 단순한 물건”으로 볼 수는 없습니다. 배당요구가 접수된 만큼 금액과 우선변제 관계를 원문서에서 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다. 결론적으로 등기상 인수는 깔끔하지만, 임차관계 확인을 끝내고 들어가야 하는 신건입니다.
