인천지방법원 2025타경511063. 구월동 에코라이프주상복합 1동 18층 1803호, 전용 20.54㎡의 집합건물입니다. 감정평가상 건축물관리대장 용도는 도시형생활주택이며, 현장조사 때는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류나 경매개시결정 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 김상규의 80,000,000원 보증금입니다.
현재 말소기준은 2021.07.26 군산시 수산업협동조합의 50,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 중소기업은행 근저당과 신한은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인 김상규는 2020.09.04 전입·점유했고 확정일자는 2020.08.20입니다. 따라서 데이터상 대항력이 인정되고, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권도 있는 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-31 에코라이프주상복합 1동 18층1803호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 집합건물 · 건축물관리대장상 도시형생활주택 · 전용 20.54㎡ · 지상 18층 중 18층 |
| 소유자 | 이강훈 · 2014.09.26 매매 · 거래가액 98,000,000원 · 2014.10.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상규 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 먼저 전입한 8,000만원 임차인이 핵심
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김상규 본인의 임차권이며, 보증금을 다른 신고와 중복 합산하지 않습니다. 김상규는 강제경매 신청채권자와도 동일한 이름으로 기재돼 있어 그 관계는 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상규 | 제18층 제1803호 20.54㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.09.04 | 2020.08.20 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 11,660,000원 |
배당요구는 2025.04.18 접수돼 있습니다. 현재 최저가 70,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,660,000원을 먼저 제외한 뒤 김상규에게 68,340,000원이 우선변제되고, 보증금 중 11,660,000원이 남습니다. 이 잔액이 현재 회차의 매수인 인수액입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 98.7%, 실질취득은 시세 위
에코라이프주상복합은 78세대, 사용승인일은 2013.09.05입니다. 전용 20.54㎡와 20.19㎡ 거래가 확인되며, 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 70,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 70,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -2.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.19㎡ | 18 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 20.19㎡ | 16 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 20.19㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 20.54㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 20.54㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2025.10 | 20.19㎡ | 17 | 74,500,000원 |
| 2025.08 | 20.54㎡ | 16 | 74,000,000원 |
| 2024.02 | 20.54㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 20.19㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2022.10 | 20.54㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2022.09 | 20.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2022.09 | 20.54㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 70,916,666원 |
전체 12건 평균은 71,625,000원이지만 과거 75,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,916,666원과 최신 거래 70,000,000원을 우선해야 합니다. 최저가 70,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 98.7%지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 현재 실질취득액은 81,660,000원입니다. 따라서 최저가만 근거로 “시세보다 저렴하다”고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 김상규 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 군산시 수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김상규 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치입니다. 현재 배당 계산상 김상규 임차보증금의 미배당액 11,660,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
유찰해도 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 70,000,000원 | 11,660,000원 | 81,660,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 56,000,000원 | 25,408,000원 | 81,408,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 36,406,400원 | 81,206,400원 |
이 사건에서 가장 중요한 숫자입니다. 낙찰가가 70,000,000원 → 56,000,000원 → 44,800,000원으로 내려가도 임차인 미배당액은 11,660,000원 → 25,408,000원 → 36,406,400원으로 증가합니다. 그래서 매수인의 실질취득액은 81,660,000원 → 81,408,000원 → 81,206,400원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 있는 80,000,000원 보증금이 경매가격 하락분을 사실상 흡수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물관리대장상 도시형생활주택이며, 감정평가 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 길병원사거리 북서측 인근으로, 주위에 동류형 주상복합 건물과 근린생활시설이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 남측 인근 인주대로를 운행하는 광역버스·시내버스 정류장이 있고, 서남측 직선거리 약 400m 지점에 인천지하철1호선 예술회관역이 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 18층 건물의 18층 1803호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구) 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,003,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 거래 6건 평균은 70,916,666원이고 최신 거래는 70,000,000원입니다. 최근 대비 이전 거래 추세는 -2.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 70,000,000원 낙찰가에 11,660,000원 인수가 더해져 총 81,660,000원입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 25,408,000원, 2회 유찰 시 36,406,400원으로 늘어 실질취득액이 각각 81,408,000원, 81,206,400원에 머뭅니다.
- 김상규의 지위 원문 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 이름으로 기재돼 있고, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 배당표는 김상규에게 68,340,000원 우선변제, 11,660,000원 인수로 계산돼 있습니다. 실제 배당 결과에 따라 인수잔액을 최종 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 71,625,000원보다 최근 12개월 평균 70,916,666원과 최신 거래 70,000,000원, 최근 추세 -2.0%를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원짜리 경매”로 보면 안 된다
겉으로만 보면 감정가와 최저가가 모두 70,000,000원이고, 최근 12개월 평균 70,916,666원의 98.7%라 가격이 나쁘지 않아 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 배당 후 11,660,000원이 남아 매수인이 인수하고, 총부담은 81,660,000원이 됩니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 구조가 크게 개선되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 81,408,000원, 2회 유찰 시 81,206,400원으로, 입찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 최신 거래 70,000,000원, 최근 12개월 평균 70,916,666원, 최근 가격 추세 -2.0%를 함께 보면 가격 메리트보다 임차보증금 승계 부담이 우선하는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인의 실제 배당액과 최종 인수잔액입니다.
