인천지방법원 2025타경511239. 미추홀구 학익동 동아.풍림아파트 101동 12층 1202호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 389,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.04 한화생명보험주식회사 근저당권 348,000,000원이고, 이후 설정된 유창민 근저당권 33,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞선 신소영의 2015.12.29 전입입니다.
신소영의 전입일은 말소기준권리보다 약 7년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 결론낼 수 없습니다. 실제 임차관계와 점유가 확인되고 대항요건이 유지된다면 매수인 승계가 발생할 가능성이 있으며, 보증금 자체가 미상이므로 실질취득금액도 현재는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511239 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 101동 12층1202호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 동일평형 비교면적 123.51㎡ · 지상 20층 중 12층 |
| 소유자 | 양재순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 297,734,059원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.04 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 348,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.08.07 한국자산관리공사 · 2026.06.29 확정채권양도 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
과거 서울은행·우리은행·남인천농업협동조합·국민은행 관련 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매에서 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.05.04 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권이며, 이 근저당권은 2026.08.07 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 권리 이전이 이루어져도 최초 설정일인 2023.05.04의 순위가 기준입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신소영 | 2015.12.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
실제 임차인 1명. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 승계 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.89억은 최근 시세 이상
동아풍림 동일면적 123.51㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 375,166,666원, 최신 거래는 2026.07 368,000,000원입니다. 현재 최저매각가 389,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%이므로 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 123.51㎡ | 12 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 123.51㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 123.51㎡ | 8 | 419,000,000원 |
| 2026.03 | 123.51㎡ | 16 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 123.51㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 123.51㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 123.51㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 123.51㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 123.51㎡ | 12 | 362,000,000원 |
| 2025.10 | 123.51㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 123.51㎡ | 12 | 419,000,000원 |
| 2025.10 | 123.51㎡ | 10 | 359,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 123.51㎡ | 12건 | 375,166,666원 |
표본의 최저 거래가는 359,000,000원, 최고 거래가는 419,000,000원입니다. 현재 최저매각가 389,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 368,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 자체로 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 유창민 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,754,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 신소영의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이라는 결과를 실제 승계액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 서남측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 인근 대로에 시내버스 정류장이 있고, 서북측 직선거리 약 1Km 지점에 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 동아풍림은 1,480세대이며 사용승인일은 1999.11.29입니다. 본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 20층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지가 3면 도로에 접하고 차량 진출입이 용이합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·절대보호구역·상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신소영 임대차 원본 확인. 2015.12.29 전입의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 승계액 산정 전 입찰가 확정 금지. 보증금이 확인되지 않아 현재는 실질취득금액을 산정할 수 없습니다. 최저가만 기준으로 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 현재 389,000,000원은 최근 12개월 평균 375,166,666원의 103.7%이고, 최신 거래 368,000,000원보다 높습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.08.07 한국자산관리공사로 이전되어 있으므로 최신 등기사항과 경매기록을 함께 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 배당 계산에는 신소영의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 요소가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 승계액도 아직 모른다”
이 사건은 겉으로 보면 신건 아파트이고, 등기상 말소기준 이후의 권리는 모두 정리되는 전형적인 구조처럼 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 2015.12.29 전입한 신소영입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인할 수 없어 대항력과 매수인 승계금액을 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 389,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 375,166,666원의 103.7%이고, 최신 실거래 368,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건 단계에서 가격 가점을 줄 이유가 없으며, 선순위 전입자의 보증금까지 확인되기 전에는 실질취득금액 자체를 산정할 수 없습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 미확정. 이 물건은 임차관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
