수원지방법원 2024타경100991. 경기도 화성시 송산면 고포리 634-52 소재의 공장 및 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,314㎡이고 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중입니다. 현 소유자는 한국발포유리주식회사이며, 2018.08.30. 거래가액 530,000,000원으로 소유권을 이전받은 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2020.02.10. 신한은행 근저당 1,980,000,000원이 추가됐고, 그 권리 중 908,886,292원이 2022.02.24. 기술보증기금에 일부 이전됐습니다. 이후 2024.12.12. 유에스에이치유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인

말소기준은 2018.08.30. 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 서울축산업협동조합 근저당 2건은 2018.08.30. 이미 말소됐고, 2020년 추가된 신한은행 근저당 및 그 일부 이전 권리, 2024년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

현황조사상 점유자는 주식회사 고그린솔루션(이상혁) 1명이며 점유부분은 36.0000㎡입니다. 전입일이 2024.05.20.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별개의 실무 문제입니다.

② 가격 검증 — 감정가 100% 신건, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 회차 최저매각가는 2,892,087,000원으로 감정가와 동일합니다. 즉 아직 한 차례도 유찰되지 않은 감정가 100% 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득액도 2,892,087,000원입니다.

이 사건에서는 감정가와 직접 비교할 동일·유사 실거래 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최근 거래 대비 가격 우위를 확인할 수 없고, 인수액이 0원이라는 권리상 장점만으로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 감정평가의 전제, 공장 건물 상태, 토지 조건과 실제 현장 이용상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,892,087,000원 가정)

채권총액 3,180,000,000원 중 예상 배당액은 2,860,766,130원, 미배당액은 319,233,870원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공장으로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 판넬(경사)지붕 1층입니다. 급배수 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 공장용지 2,314㎡, 공업용 이용이며 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 294,500원/㎡입니다.
• 입지. 화성시 송산면 마산리 소재 마산초등학교 서측 인근으로, 주위는 공장·근린생활시설·농경지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현황 주의. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 제시외 가설건축물 창고는 평가 및 매각에서 제외되고, 목록 2번 건물 상단 일부는 파손된 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격을 권리와 분리해서 판단. 인수액은 0원이지만 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 시세 비교 근거 없이 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 판단하지 마세요.
• 건물 파손 상태 확인. 목록 2번 건물 상단 일부 파손이 명시돼 있으므로 손상 범위와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각대상 경계 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함과 동시에 제시외 가설건축물 창고는 평가·매각 제외입니다. 포함 시설과 제외 시설의 위치를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 주식회사 고그린솔루션(이상혁)이 36.0000㎡를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 점유부분과 인도 시점은 확인해야 합니다.
• 을구 5번 권리 세부 대조. 신한은행 근저당 중 908,886,292원이 기술보증기금에 일부 이전돼 있으므로 실제 배당관계는 등기와 배당표 원문을 함께 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·산업관리·가축사육제한구역·성장관리권역이 확인되므로 향후 이용계획과 규제의 적합성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 검증 전”

이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2018.08.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 점유 임차인은 그보다 뒤인 2024.05.20. 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현재 최저가는 감정가 그대로인 2,892,087,000원입니다. 직접 비교할 실거래 기준이 없는 상태에서 이 금액을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 건물 일부 파손, 매각에서 제외되는 가설건축물 창고, 실제 점유자 존재가 함께 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격과 현장 상태가 승부처입니다. 인수 0원은 장점이지만, 감정가 100% 신건에 곧바로 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다.