인천지방법원 2025타경511533. 영종국제도시 화성파크드림 891동 22층 2204호, 전용 84.7363㎡ 아파트입니다. 2019년 사용승인을 받은 36층 건물의 22층 물건으로, 소유자 이은호가 2020.02.06. 거래가액 336,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 110,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 근저당들이 있고, 현재 경매를 신청한 주식회사엘케이대부의 근저당권은 채권최고액 397,500,000원입니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 감정가 480,000,000원 매각을 가정할 때 하나은행에 110,000,000원, 엘케이대부에 362,800,000원이 배당되고 채권자 미배당액 34,700,000원이 남지만, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자의 미배당 자체보다 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 891동 22층 2204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7363㎡ · 36층 건물 중 22층 |
| 사용승인 | 2019.09.25 |
| 소유자 | 이은호 (2020.02.06. 소유권이전 · 거래가액 336,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘케이대부 / 279,819,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 단계에서는 현장 점유 상태와 전입관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
말소기준권리는 2020.02.06. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 2021.08.27. 리드코프 근저당권 175,500,000원과 2023.07.24. 김민기 근저당권 118,800,000원은 2023.09.27. 이미 말소되었고, 2023.09.27. 핀베스트대부 근저당권 308,000,000원도 2023.11.21. 말소되었습니다. 2023.11.20. 설정된 엘케이대부 근저당권 397,500,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 480,000,000원은 최근 평균의 106.1%
영종국제도시화성파크드림은 657세대, 사용승인일 2019.09.25인 단지입니다. 대상 전용면적 84.7363㎡와 매칭된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 452,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 전용 84.74㎡ 20층의 468,000,000원이고, 최근 12건 범위는 420,000,000원~472,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.74㎡ | 20 | 468,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 27 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 14 | 448,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 27 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 25 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 4 | 462,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 29 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 28 | 445,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 18 | 472,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 21 | 465,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 452,500,000원 |
현재 최저매각가 480,000,000원은 최근 12개월 평균 452,500,000원의 106.1%입니다. 최근 실거래 최고가 472,000,000원보다도 높고, 최신 거래 468,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 놓고 할인으로 보기는 어렵고, 신건 가격에는 시세 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘케이대부 | 397,500,000원 | 362,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 507,500,000원 중 472,800,000원이 배당되고 34,700,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설·공원 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 건물 중 22층이며 사용승인은 2019.09.25입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남동측 및 남서측으로 대로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 657세대 단지이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 420,000,000원~472,000,000원으로 호가가 아닌 실제 거래에서도 가격 차이가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 계산. 신건 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 권리가 깨끗해도 현재 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 후속 회차 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 384,000,000원, 2회 유찰 307,200,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 근질권 원본 대조. 엘케이대부 근저당부 채권에 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정되어 있으므로 최신 등기와 배당·말소관계를 확인해야 합니다.
- 배당액의 성격 확인. 엘케이대부 예상배당 362,800,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 모델이며, 사건 청구금액은 279,819,670원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부 등 토지이용계획의 현재 적용내용을 입찰 전 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인도 없어 권리분석 자체는 복잡하지 않은 편입니다. 말소기준권리도 2020.02.06. 하나은행 근저당권으로 정리됩니다.
그러나 가격은 반대입니다. 신건 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 452,500,000원의 106.1%이고, 최신 거래 468,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 최고가 472,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단할 사건입니다.
