수원지방법원 2025타경50628. 수원 영통구 매탄동 현대힐스테이트아파트 117동 1층 104호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 127.908㎡ 아파트입니다. 감정가는 677,000,000원, 신건이라 최저매각가도 같습니다. 현재 소유자는 한금순이고 2024.12.04 매매, 2024.12.24 소유권이전으로 거래가액 585,000,000원이 등기돼 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.03.21 설정된 동일새마을금고 근저당 576,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 한광식·심후진 가압류, 2025년 강제경매·임의경매 및 경기신용보증재단 가압류가 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 한미순은 주거 용도로 신고했고 2025.03.30 배당요구를 했지만, 전입신고일과 확정일자·보증금이 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 권광로260번길 36, 117동 1층104호 (매탄동,현대힐스테이트아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 127.908㎡ · 25층 건물 중 1층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 한금순 (2024.12.04 매매 · 거래가액 585,000,000원 · 2024.12.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 677,000,000원 / 677,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 40,668,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 현대힐스테이트 · 2,328세대 · 2006.02.27 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 정리형, 임차인은 확인 필요
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한미순 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한미순은 배당요구를 했지만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2023.03.21보다 앞선 점유·전입인지 판단할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 미상이라 대항력 有 또는 우선변제 가능으로 단정할 수 없고, 반대로 인수 0원으로 확정할 수도 없습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 현재 계산에 반영된 권리만 기준으로 한 값입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 시장은 -2.4% 하락 추세
현대힐스테이트 동일면적 127.91㎡ 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 731,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 728,100,000원과 최신 거래 738,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 신건 최저가 677,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 127.91㎡ | 1 | 738,000,000원 |
| 2026.07 | 127.91㎡ | 6 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 127.91㎡ | 6 | 695,000,000원 |
| 2025.11 | 127.91㎡ | 4 | 715,000,000원 |
| 2025.10 | 127.91㎡ | 22 | 720,000,000원 |
| 2025.10 | 127.91㎡ | 2 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 127.91㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2025.09 | 127.91㎡ | 8 | 718,000,000원 |
| 2025.09 | 127.91㎡ | 20 | 730,000,000원 |
| 2025.08 | 127.91㎡ | 10 | 745,000,000원 |
| 2025.06 | 127.91㎡ | 13 | 745,000,000원 |
| 2025.06 | 127.91㎡ | 19 | 747,000,000원 |
12건의 최저 거래가도 695,000,000원이고, 2026.07의 동일 1층 거래는 738,000,000원입니다. 현재 최저가 677,000,000원은 최근 거래권 아래에 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 구간 대비 -2.4%로 내려온 하락 추세이므로, 전체 평균 731,083,333원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 677,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,170,000원 |
| 2. 근저당 · 동일새마을금고 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한광식 | 52,307,475원 | 52,307,475원 |
| 4. 가압류 · 심후진 | 40,589,740원 | 39,522,525원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 심후진 | 미상 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 동일새마을금고 | 40,668,940원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,333,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 767,899,467원 가운데 예상 배당은 667,830,000원, 미배당은 100,069,467원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 한미순의 미상 권리는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 검증은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 677,000,000원 | 667,830,000원 | 100,069,467원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 541,600,000원 | 533,784,000원 | 234,115,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 433,280,000원 | 426,547,200원 | 341,352,267원 | 0원 |
유찰되면 매각가와 채권자 배당액이 줄고 미배당은 커집니다. 그러나 한미순의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 유찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 그 금액에 고정된다고 볼 수 없습니다. 대항력이 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면, 미배당 인수액까지 합친 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 매탄동 동수원초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대·다가구·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2006.02.27 사용승인된 철근콘크리트조 25층 건물의 1층 104호입니다. 지역난방·승강기·화재탐지·스프링클러·소화전 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 현대힐스테이트 2,328세대로, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 서측 출입구는 약 8미터 포장도로, 북동측 출입구는 약 4미터 포장도로와 접하고 지상·지하 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 교육환경 보호구역 등이 확인되며 공시지가는 2,952,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 한미순부터 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자가 핵심입니다. 이 확인이 끝나기 전까지 인수 0원을 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 말소기준 대조. 2023.03.21 동일새마을금고 근저당보다 앞선 임차 대항요건이 있는지 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최저가 677,000,000원은 최근 12개월 평균 728,100,000원의 93.0%지만, 최근 추세는 -2.4% 하락입니다.
- 동일 1층 거래 참고. 2026.07 동일면적 1층 거래가 738,000,000원이 확인됩니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당 100,069,467원이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 현장·관리비 확인. 임대관계가 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유자, 인도 가능성, 관리비 체납 여부를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.03.21 동일새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되고, 신건 최저가 677,000,000원은 최근 12개월 평균 728,100,000원의 93.0%로 최근 거래권보다 낮습니다. 2026.07 동일면적 1층도 738,000,000원에 거래됐습니다.
하지만 결론을 가격만으로 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인 한미순의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 최근 시장 역시 -2.4% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토할 만하지만 권리확인이 끝나지 않은 B등급 후보입니다. 매각물건명세서와 점유·전입 자료에서 한미순의 권리관계가 해소되는지가 최종 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
