수원지방법원 2024타경1158. 경기도 광주시 신현동 284-25 라벨르빌리지 D동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층으로, 지하1층은 주차장, 1-3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.11.13 성남중부새마을금고 근저당권 900,000,000원입니다. 그보다 앞선 임차관계는 김미라 1건이고, 나머지 확인된 전입은 말소기준 이후입니다.
이 사건의 포인트는 “임차권등기가 많다 = 전부 인수한다”가 아니라는 점입니다. 임차권등기 자체의 접수일보다 전입·점유와 말소기준권리의 선후가 중요합니다. 김미라는 2019.10.04 전입·확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정된 반면, 다른 확인된 임차인들은 전입일이 말소기준보다 뒤입니다. 현재 배당표는 김미라 보증금 80,000,000원을 먼저 전액 배당한 뒤 근저당권에 900,000,000원을 배당하는 구조로, 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1158 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 284-25 라벨르빌리지 D동 · 경기도 광주시 문형산길47번길 26-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 지하1층 주차장, 1-3층 다가구주택 |
| 소유자 | 김동영 · 2019.11.05 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 1,591,286,780원 / 1,591,286,780원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중부새마을금고 / 772,755,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 지목 대 · 287.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 958,600원/㎡ |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 2,3번 토지는 실제 매각가격이 감정평가액의 1/4인 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인은 김미라
말소기준은 2019.11.13 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.17 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 2024.06.21 느티나무제일차유한회사에 근저당권부채권 근질권이 설정되어 있습니다. 권리의 이전·근질권 설정이 있어도 말소기준의 순위 자체는 2019.11.13을 기준으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
임차권등기가 다수 존재하지만, 확인된 임차인 가운데 말소기준권리보다 전입이 빠른 사람은 김미라입니다. 김미라는 대항력과 우선변제권이 함께 확인되고, 현재 배당표에서는 보증금 전액이 배당되어 승계 0원으로 계산됩니다. 나머지 확인된 전입자는 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤도현 | 2022.01.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| WANG XIUQI | 2023.09.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정혜연 | 2021.04.01 / 2021.04.02 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김미라 | 2019.10.04 / 2019.10.04 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 |
| 윤영석 | 2022.01.20 / 2021.12.27 | 250,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김영재 | 2019.11.25 / 2019.11.19 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김소광 | 2022.02.07 / 2022.01.21 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주진수 | 2020.06.02 / 2020.04.27 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 남태혁 | 2021.04.19 / 2021.04.19 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태욱 | 2022.08.29 / 2022.08.02 | 220,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 기사항전 | 2022.02.07 / 2022.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 부터 | 2021.04.01 / 2021.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
을구 9-1은 2024.07.30 주진수의 9번 임차권 범위를 경정한 등기로, 건물 2층 139.20㎡ 중 53㎡(202호)로 범위가 정정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,591,286,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,312,868원 |
| 1. 임차인 김미라 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 592,973,912원 |
현재 배당표는 김미라 보증금 80,000,000원을 우선배당하고, 근저당권은 채권최고액 900,000,000원 기준으로 배당한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,591,286,780원 | 900,000,000원 | 592,973,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,273,029,424원 | 900,000,000원 | 277,899,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,018,423,539원 | 900,000,000원 | 25,839,304원 | 0원 |
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 1,591,286,780원이나 신건 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득은 인수액이 0원이므로 1,591,286,780원이며, 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 없이 가점 요인으로 삼기 어렵습니다.
- 입지. 광주광명초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하1층은 주차장, 1-3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고, 토지 조사상 도로접면은 소로한면입니다.
- 매각구조. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 2,3번 토지는 감정평가서에서 전체지분으로 평가했지만 실제 매각가격은 감정평가액의 1/4인 지분매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김미라 선순위 임차 확인. 2019.10.04 전입·확정일자, 보증금 80,000,000원, 배당요구와 우선변제가 확인됩니다. 관계인 동일성 의심도 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 다수 점유관계 확인. 임차권등기 및 현황조사상 여러 점유자가 확인되므로 매각 후 실제 인도 대상과 점유 현황을 호별로 대조해야 합니다.
- 2·3번 토지 지분 확인. 감정평가의 전체지분 금액과 실제 매각되는 1/4 지분을 혼동하지 말고, 매각목록과 감정평가서의 대상 범위를 직접 맞춰봐야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교 근거 없이 감정가나 유찰률만으로 ‘저가’ 판단을 하지 말고, 별도의 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 세금·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
현재 배당 가정만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 대항력 있는 김미라의 보증금 80,000,000원은 전액 배당되고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 다수 임차권등기, 관계인 동일성 의심, 세금 압류, 근저당권 이전·근질권 설정, 일괄매각과 제시외 건물, 2·3번 토지의 1/4 지분매각까지 확인할 항목이 많습니다.
또한 실거래 근거가 없기 때문에 신건 최저가 1,591,286,780원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리상 현재 인수는 0원이지만, 서류와 매각범위의 복잡성이 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단의 핵심은 선순위 김미라의 실제 임대차관계, 당해세, 현재 점유상태와 토지 지분의 정확한 매각범위를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
