수원지방법원 2025타경54707. 용인시 수지구 죽전동 용인수지벽산타운2단지 207동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 18층 중 1층입니다. 등기부상 현재 소유자는 조명환이며, 2012.08.21. 공유자 전원 지분을 이전받아 소유권을 취득했습니다. 핵심은 2015.12.14. 설정된 현대캐피탈 근저당 260,400,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 더블에이치파이낸스대부 근저당 420,000,000원과 현대카드 가압류 35,171,936원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격 측면은 권리보다 더 강한 신호를 줍니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 647,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 979,833,333원, 최신 2026.08 거래는 1,040,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 평균의 66.0%입니다. 다만 최근 거래 표본의 층은 3층부터 17층까지이고 본건은 1층이므로, 시세 평균을 그대로 본건 적정가로 치환하지 않는 보정이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54707 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 832-1 용인수지벽산타운2단지 207동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 중 1층 |
| 소유자 | 조명환 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 647,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 297,835,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 용인등기소 · 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2015.12.14. 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 260,400,000원이며, 이후 2021.07.28. 더블에이치파이낸스대부 근저당권 420,000,000원, 2024.12.12. 현대카드 가압류 35,171,936원, 2025년 두 건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션은 이 권리들을 매각대금에서 배당하는 구조로 계산하며 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 문서상 별도 임차보증금 인수는 계산되지 않았지만, 실제 점유자와 점유원인은 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 66%
동일 면적 59.97㎡로 매칭된 벽산블루밍2단지 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2025.10부터 2026.08까지이며 최근 12개월 평균은 979,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 13 | 1,040,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 6 | 1,075,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 1,045,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 1,020,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 15 | 1,025,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 13 | 1,045,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 10 | 1,050,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 968,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 16 | 985,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 9 | 835,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 3 | 840,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 979,833,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 830,000,000원~1,075,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 1,040,000,000원입니다. 신건 최저가 647,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%로, 평균 대비 금액 차이는 332,833,333원입니다. 최근 실거래 최저 830,000,000원과 비교해도 최저가가 183,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,870,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블에이치파이낸스대부 | 420,000,000원 | 377,730,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 35,171,936원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 715,571,936원, 예상 배당액은 638,130,000원이며 미배당 합계는 77,441,936원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·점포·업무시설·대형마트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 사정은 양호합니다.
- 단지. 벽산블루밍2단지는 684세대이며, 준공일은 1997.09.02입니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,736,000원/㎡이며 토지면적은 28,231㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 647,000,000원 | 638,130,000원 | 77,441,936원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 517,600,000원 | 510,024,000원 | 205,547,936원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 414,080,000원 | 407,539,200원 | 308,032,736원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 77,441,936원에서 205,547,936원, 308,032,736원으로 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 매각대금 감소가 주로 채권자 미배당 증가로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 1층 시세 보정. 최근 실거래 표본은 3~17층이고 본건은 1층입니다. 최근 평균 979,833,333원을 그대로 본건 적정가로 적용하지 마세요.
- 을구 34-1 확인. 더블에이치파이낸스대부 근저당권에 부착된 바론그룹대부 질권설정의 매각 후 처리관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 647,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%, 최근 실거래 최저 830,000,000원보다 183,000,000원 낮습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 가정에서 총 미배당은 77,441,936원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 ‘1층 가격 보정’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.14. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 담보권과 가압류는 매각으로 정리되며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격만 보면 신건 최저가 647,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 979,833,333원의 66.0%로 상당한 차이가 있습니다.
다만 본건은 최근 거래 표본보다 낮은 1층이고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 단순한 “66% 할인”이 아니라, 권리 인수는 0원으로 깔끔하고 가격 차이도 크지만, 1층 가치와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리보다 가격 메리트가 더 두드러지는 신건입니다.
