55,630,000원
창원지방법원 2024타경33176. 진주시 대곡면 유곡리 286의 토지와 3층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 893.0㎡의 ‘대’로, 자연녹지지역에 위치합니다. 건물은 1·2층이 근린생활시설 이용예정, 3층은 숙박시설이며 현재 공실 상태로 조사됐습니다. 1층은 음식점, 2층은 커피숍 이용예정으로 탐문됐지만 내부마감 시공이 미비하고 리모델링 공사가 중단된 상태입니다.
가격은 감정가 541,358,800원에서 현재 최저매각가 55,630,000원까지 내려와 감정가의 10.28% 수준입니다. 그러나 이 사건은 이미 9회 유찰됐습니다. 감정가 대비 비율이 낮다는 사실과 시장가치가 싸다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 특히 일부 토지는 내부 진입로로 이용되고, 건물 2층 벽체 일부가 철거된 상태이므로 현장 확인 없이 숫자만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경33176 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 286 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 이용예정 · 3층 숙박시설 |
| 현황 | 공실 · 리모델링 공사 중단 · 2층 벽체 일부 철거 · 내부마감 시공 미비 |
| 토지 | 893.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이만수 |
| 감정가 / 최저가 | 541,358,800원 / 55,630,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 225,243,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.07.14. 을구 10번 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이며 공동담보로 같은 유곡리 286 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2024.03.06. 진주시 압류와 2024.04.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격구조 — 9회 유찰, 감정가의 10.28%
현재 최저매각가는 55,630,000원으로 감정가 541,358,800원의 10.28% 수준입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 44,504,000원, 11회 유찰 시 35,603,200원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 55,630,000원 | 54,228,660원 | 209,771,340원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 44,504,000원 | 43,302,928원 | 220,697,072원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 35,603,200원 | 34,562,342원 | 229,437,658원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,401,340원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 264,000,000원 | 54,228,660원 |
| 근저당 미배당 | - | 209,771,340원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,401,340원과 근저당권자 54,228,660원으로 매각대금 55,630,000원이 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 209,771,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 현장 상태 — 가격보다 먼저 봐야 할 부분
- 공사 상태. 목록2 건물은 현재 리모델링 공사가 중단돼 있으며 2층 벽체 일부가 철거된 상태입니다.
- 내부 마감. 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 내부마감 시공 등이 미비된 상태입니다.
- 현재 이용. 1·2층은 근린생활시설 이용예정으로 1층 음식점, 2층 커피숍으로 탐문됐고, 3층은 숙박시설입니다. 현재는 공실상태입니다.
- 설비. 일부 위생 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며, 토지 지상의 조경석·조경수 등 조경시설 및 지하수관정은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 진입로. 목록1 토지 일부는 내부 진입로로 이용되고 있습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 소재 유곡경노회관 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 마을 내 주택, 마을 주변 농경지와 임야 등이 형성돼 있고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 893.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 131,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 방문 필수. 리모델링 중단 상태와 2층 벽체 일부 철거 범위, 내부마감 미비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 진입 동선 확인. 토지 일부가 내부 진입로로 사용되고 있으므로 실제 차량·보행 진입 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사재개 범위 확인. 1·2층 근린생활시설 이용예정과 3층 숙박시설 상태를 기준으로 현재 마감 수준과 공사 잔여 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자의 미배당이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 횟수 해석. 감정가 대비 10.28%라는 수치만 보지 말고 9회 유찰이라는 시장 반응과 현장 상태를 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기상 구조만 보면 명확합니다. 2021.07.14. 진주원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 진주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰 난도는 권리표만으로 결정되지 않습니다. 감정가 541,358,800원에서 55,630,000원까지 내려오며 이미 9회 유찰됐고, 현장은 공실·리모델링 중단, 2층 벽체 일부 철거, 내부마감 미비 상태입니다. 토지 일부는 내부 진입로이며 건물 용도도 근린생활시설과 숙박시설이 섞여 있습니다. 이 물건은 권리는 정리되지만, 현장·용도·환금성을 직접 확인해야 하는 유형입니다. 감정가 대비 비율보다 현장의 실제 상태가 입찰가를 결정해야 합니다.
