창원지방법원 2024타경33176. 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 286 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 1·2층 근린생활시설 이용예정, 3층 숙박시설이며 현황은 공실입니다. 비고에는 리모델링 공사 중단, 2층 벽체 일부 철거, 일부 내부 진입로, 조경시설과 지하수관정의 토지 포함 평가가 기재되어 있습니다. 즉 단순 주거용 아파트처럼 “낙찰 후 바로 쓰는 물건”이 아니라, 현장 상태와 용도 회복 가능성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
말소기준은 2021.07.14 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 진주시 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고 감정평가상 현황은 공실로 조사되었지만, 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로 입찰 전 현장 점유와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경33176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 286 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 이용예정 · 3층 숙박시설 · 현황 공실 |
| 토지 | 대 · 893.0㎡ · 자연녹지지역 · 상업용 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 이만수 |
| 감정가 / 최저가 | 541,358,800원 / 55,630,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 225,243,147원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 을구 10번 근저당권입니다. 2021.07.14 설정된 진주원예농업협동조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 기준이 되고, 그 뒤의 2024.03.06 진주시 압류와 2024.04.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현장·용도 — 공실, 공사중단, 자연녹지지역
- 위치. 유곡경노회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 1층은 음식점, 2층은 커피숍으로 이용예정이라고 탐문되었고, 3층은 숙박시설입니다. 현황은 공실상태입니다.
- 공사상태. 현황은 근린생활시설로 현재 리모델링 공사 중 중단된 상태이며, 2층 벽체 일부는 철거된 상황입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 가축사육제한구역이며 지목은 대, 면적은 893.0㎡입니다. 일부 내부 진입로, 조경석·조경수 등 조경시설과 지하수관정 등은 토지에 포함 평가되었습니다.
③ 회차별 가격 — 낮아진 건 맞지만, 시장이 9번 외면했다
| 구분 | 유찰 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 9회 | 10.28% | 55,630,000원 | 1,465,771,340원 |
| 10회 유찰 시 | 10회 | 8.22% | 44,504,000원 | 1,476,697,072원 |
| 11회 유찰 시 | 11회 | 6.58% | 35,603,200원 | 1,485,437,658원 |
현재 최저가는 55,630,000원입니다. 감정가 541,358,800원 대비 10.28%까지 내려왔지만, 그만큼 시장이 여러 차례 가격을 거절했다는 의미이기도 합니다. 특히 공사중단·공실·자연녹지지역·상업용 토지가 겹친 물건은 단순 할인율보다 사용 가능성과 환금 가능성을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,401,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 395,000,000원 | 54,228,660원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 221,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 신재화700919- | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 신재화700919- | 75,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,520,000,000원 중 채권자 배당은 54,228,660원, 미배당은 1,465,771,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공사중단 상태 확인. 내부마감 시공 등이 미비된 상태이고 2층 벽체 일부가 철거된 상황입니다. 현장 확인 없이 낙찰가만 보고 접근하면 추가 비용이 커질 수 있습니다.
- 용도 회복 가능성. 1층 음식점, 2층 커피숍, 3층 숙박시설로 탐문된 물건입니다. 실제 사용 가능 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 토지 포함물 확인. 일부 내부 진입로, 조경시설, 지하수관정 등이 토지에 포함 평가되었습니다. 경계와 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현황은 공실로 조사되었으나 임대관계는 미상입니다. 보증금 있는 점유자로 단정할 자료는 없지만, 입찰 전 실제 점유와 사용자를 확인해야 합니다.
- 가격보다 환금성. 9회 유찰된 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다, 낙찰 후 공사·사용·매각까지 이어지는 출구 전략이 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 항목을 점검해야 합니다.
맺으며 — “10%대 최저가”보다 “정상화 가능성”
이 물건은 권리상 매수인 인수액이 0원으로 집계되어, 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 9회 유찰, 공사중단, 공실, 2층 벽체 일부 철거, 자연녹지지역·상업용 토지라는 요소가 모두 가격에 반영되어 있습니다. 권리는 단순하지만 물건은 어렵습니다. 낙찰가 55,630,000원이 싸 보이더라도, 실제 판단 기준은 공사비·사용 가능성·재매각 가능성까지 합친 총비용입니다. 이 사건은 “권리분석 합격, 현장분석 보류”에 가까운 물건입니다.