수원지방법원 2025타경55985. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 ‘유화빌라트’ 5층 501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 205,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 205,000,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.01.16. 접수된 최윤실의 가압류 148,068,919원이며, 이 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 점유자는 문승현 1명입니다. 전입일은 2025.09.12.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 현재 자료 기준으로 매수인이 임차보증금을 승계할 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 431-4 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상봉길 51-14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 5층 501호 · 감정평가상 아파트 이용 |
| 소유자 | 마크도연장 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 179,301,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 이후 권리는 소멸
등기상 근저당권은 없고, 2024.01.16. 최윤실의 가압류 148,068,919원이 말소기준권리입니다. 이어 2025.05.15. 같은 채권자 최윤실 명의의 강제경매개시결정이 등기되었고, 2025.06.16.에는 화성시 압류가 추가됐습니다. 말소기준 이후의 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문승현 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 신건 가격 메리트는 미확인
유화빌라트는 19세대, 1996.07.15. 준공으로 확인됩니다. 비교 대상으로 제공된 면적은 105.07㎡이나 대상 물건과의 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 12개월 평균·최신 실거래·추세 데이터도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 205,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
이 사건에서 확실히 계산되는 것은 권리상 실질취득액입니다. 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 실질취득은 205,000,000원입니다. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려가지만, 실거래 기준점이 없으므로 어느 회차가 ‘시세 대비 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 최윤실 | 148,068,919원 | 148,068,919원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 최윤실 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,261,081원 |
현재 회차 2.05억 기준으로 등록된 가압류 채권 148,068,919원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 53,261,081원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 5번 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 봉담고등학교 북측 인근이며, 주변은 단독·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 7층 건물의 5층 501호이며, 기본적인 위생·급배수·소방방재·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 등고평탄한 사다리형 공동주택 부지이며 북동측 약 20m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 689,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 유화빌라트는 19세대, 1996.07.15. 준공입니다. 제공된 최근 실거래 수치가 없어 환금성은 거래사례를 추가 확인해 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 문승현은 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 최종 대조하세요.
- 현장 시세 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물·인근 유사 아파트의 면적·층·준공연도별 실제 거래와 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았고 공부·탐문을 기준으로 평가됐습니다. 수리비 변수를 별도로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담으로 이어질 수 있는 항목을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 205,000,000원, 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원입니다. 단, 유찰률을 시세 할인율로 오인하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 가장 중요한 장점은 권리구조입니다. 말소기준은 2024.01.16. 가압류이고, 문승현의 전입은 2025.09.12.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 즉 보증금 승계 때문에 실질취득액이 불어나는 유형은 아닙니다.
반대로 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 대상과 직접 비교할 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 현재 최저가 205,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 물건은 ‘낮은 인수위험’과 ‘가격 메리트’를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
