수원지방법원 2025타경56027. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 대두타운 103동 3층 301호, 전용 46.41㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실/주방·욕실 등으로 조사됐고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층입니다. 소유자 조석훈은 2022.05.10 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고 2022.05.19 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남은 한지수의 100,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시일은 2022.05.16, 확정일자는 2022.05.02로 말소기준인 2024.02.26 압류보다 앞섭니다. 데이터상 대항력과 우선변제권 모두 인정되므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다고 기재됐고, 2026.06.01 제출된 확약서에 따라 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기 및 임차권말소에 동의했습니다. 그 결과 한지수 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 171-22 대두타운 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.41㎡ · 방2·거실/주방·욕실 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.05.10 매매 · 거래가 100,000,000원, 2022.05.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.02.26 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 동수원세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 한지수 1명입니다. 보증금은 100,000,000원, 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 2024.01.18 임차권등기를 마쳤습니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.16 | 2022.05.02 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 판단 기준은 84,000,000원 실질취득
대두타운(102,103동)은 19세대, 준공일은 1993.11.24입니다. 가격 판단에서 전체 7건 평균 74,285,714원보다 최근 지표를 우선하면, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 75,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 84,000,000원은 이 최근 시세의 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 43.56㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2023.10 | 43.56㎡ | -1 | 51,000,000원 |
| 2023.09 | 43.56㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 46.41㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 43.56㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2022.05 | 46.41㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 46.41㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 75,000,000원 |
전체 거래 범위는 51,000,000원~100,000,000원이고 전체 평균은 74,285,714원입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 +1.1%로 하락 추세 데이터는 아니지만, 더 중요한 점은 현 최저가 84,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 및 최신 거래 75,000,000원보다 9,000,000원 높다는 것입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치나 감정가 할인 여부를 근거로 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 한지수 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한지수 보증금 미배당분은 17,912,000원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 2026.06.01 인수조건변경확약서 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일 채권으로 기재돼 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 84,000,000원 | 17,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 67,200,000원 | 34,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 53,760,000원 | 47,607,680원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실/주방, 욕실 등으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 둔전제일초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 기준으로 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 남동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,005,000원/㎡, 토지면적 399.0㎡이며 감정평가상 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 대두타운(102,103동)은 19세대, 1993.11.24 준공이며 최근 12개월 거래 표본이 1건이라 가격 비교의 확실성이 높지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 임차권말소 동의, 잔존 임대차보증금 비인수 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 중복계상 금지. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다는 비고가 있으므로 100,000,000원씩 별도 채권처럼 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격을 시세 이하로 오인하지 말 것. 실질취득 84,000,000원은 최근 평균·최신 거래 75,000,000원의 112.0%입니다.
- 압류 관련 실제 배당 확인. 동수원세무서장 및 용인시 압류가 존재하므로 매각 전 실제 교부청구·배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 확약은 한지수 임차권에 한정되므로 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 별도 점유관계가 없는지 대조해야 합니다.
- 거래 표본 감안. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 75,000,000원을 절대적 시세로 단정하기보다 개별 호수 상태와 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 84,000,000원보다 커 가장 경계해야 할 인수형 구조입니다. 현재 배당계산에서도 17,912,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.06.01 제출된 확약서가 바로 이 핵심을 바꿉니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권말소에 동의했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 84,000,000원. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원으로, 현재 가격은 최근 시세의 112.0%입니다. 권리 부담이 해소됐다는 이유만으로 신건을 가격 메리트가 있는 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 19세대의 소규모 다세대이고 최근 거래 표본도 1건이라 환금성까지 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 확약서 효력 확인과 시세 이하 입찰가 확보입니다.
