수원지방법원 2025타경56079. 경기도 오산시 청학동 7-1, 청학로 60 소재 부동산입니다. 감정평가상 지하 1층부터 지상 4층까지 의료시설인 요양병원으로 이용 중이며, 토지 1,908.0㎡와 건물이 함께 분석 대상입니다. 소유자는 의료법인오산의료재단이고, 2019.08.07 설정된 수협은행 근저당권 7,560,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤로 가압류·압류·경매개시결정이 여러 차례 이어졌지만, 현재 경매에서 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 취하·해제·말소된 강제경매, 가압류, 보전처분도 등기 흐름에서 확인됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 후순위 권리의 숫자보다 세금 압류의 실제 배당순위, 병원 점유관계, 특수용도 부동산의 인도와 활용성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56079 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 청학동 7-1 · 경기도 오산시 청학로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층/지상4층 의료시설(요양병원) 이용 |
| 토지 | 대 1,908.0㎡ · 업무용 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 의료법인오산의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 9,898,573,040원 / 9,898,573,040원 (신건) |
| 청구금액 | 7,247,473,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 1동 및 이동식천막 1동은 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.08.07 수협은행 근저당권입니다. 근로복지공단·주식회사 한화트레이딩·윤병재·한국렌탈주식회사 등의 가압류와 국민건강보험공단·국·경기도·오산시 등의 압류, 그리고 2025.05.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 별도로 과거 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 가압류, 보전처분은 이미 취하·해제·말소된 흐름이 확인됩니다.
② 점유·임차인 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 5명입니다. 이 가운데 4명은 요양병원 사용으로 기재되어 있고, 모두 전입일이 2019.08.07 말소기준보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석순 | 요양병원 | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희숙 | 요양병원 | 2024.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우진형 | 요양병원 | 2021.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김이순 | 요양병원 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHENGSHU | 미상 | 2021.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 9,898,573,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 101,385,730원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 7,560,000,000원 | 7,560,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 9,897,450원 | 9,897,450원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한화트레이딩 | 69,399,958원 | 69,399,958원 |
| 5. 가압류 · 윤병재 | 45,854,794원 | 45,854,794원 |
| 6. 가압류 · 한국렌탈주식회사 | 35,367,539원 | 35,367,539원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,076,667,569원 |
현재 최저가 가정에서는 배당표에 반영된 채권 7,720,519,741원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 2,076,667,569원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세에 해당하는 국세·지방세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족을 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,898,573,040원 | 7,720,519,741원 | 0원 | 2,076,667,569원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,918,858,432원 | 7,720,519,741원 | 0원 | 116,750,107원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,335,086,745원 | 6,269,335,878원 | 1,451,183,863원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 채권 미배당이 곧 매수인 인수로 바뀌는 구조가 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 배당되지 못하는 금액은 1,451,183,863원으로 늘어나지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 실제 세금·점유관계가 최종적으로 어떻게 정리되는지는 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 자료를 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산중학교 동측 인근이며, 근린생활시설·근린공원·단독주택·공동주택·각급 학교·관공서가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2006.07.14, 증축은 2014.02.13입니다.
- 설비. 위생급배수, 시스템 냉난방, 소화전, 화재탐지, 스프링쿨러, 승강기, 비상용 발전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 1,593,000원/㎡, 지목 대, 업무용, 평지, 자루형, 중로한면입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 이용상태가 요양병원인 의료시설이고 토지와 건물이 일괄매각되는 구조여서, 입찰자는 일반 주거용 부동산과 다른 활용·운영·인도 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 등 압류 8건 가운데 당해세에 해당하는 실제 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유자 5명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 형태를 매각기일 전 다시 대조하세요.
- 병원 운영·인도 상태. 지하1층부터 지상4층까지 요양병원으로 이용 중이므로 시설·집기·환자·운영주체와 부동산 인도의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너 1동과 이동식천막 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 확인하세요.
- 회차별 배당. 1회 유찰 시까지는 제공된 채권액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 미배당 1,451,183,863원이 발생하는 시나리오입니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리의 큰 줄기는 명확합니다. 2019.08.07 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 5명의 전입일은 전부 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 선순위 임차보증금을 떠안을 위험은 드러나지 않습니다.
하지만 이 물건은 요양병원으로 사용되는 토지·건물 일괄매각이고, 국세·지방세를 포함한 압류가 다수 존재합니다. 세금의 실제 우선배당액, 병원 점유·인도, 시설 활용성은 일반 주거형보다 훨씬 중요한 실무 변수입니다. 또 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 현재 최저가 9,898,573,040원을 두고 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 실행 난도는 높다. 이 사건은 그 두 문장을 함께 봐야 합니다.
