수원지방법원 2025타경2967. 경기도 광주시 탄벌동 631-2 제1호로, 사건상 용도표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 716.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며, 건물은 일반목구조 기와형 금속지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2011.03.03이고, 1층은 방2·거실 및 주방·욕실2·다용도실·보일러실·드레스룸, 2층은 방2·다용도실·욕실·홀로 조사됐으며 부속창고와 주차장이 있습니다.
권리구조의 기준점은 명확합니다. 과거 우리은행 근저당권 240,000,000원과 김지명 가압류 65,200,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 매각에서 말소기준이 되는 권리는 2016.05.26. 설정된 신한은행 근저당권 440,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 이선우 전세권 400,000,000원과 김혜령 근저당권 600,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2967 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 631-2 제1호 · 경기도 광주시 탄벌길 159-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 716.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 백연홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 948,177,940원 / 948,177,940원 (신건) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 4번은 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.05.26. 을구 2번 신한은행 근저당권입니다. 이보다 뒤인 2021.02.01. 이선우 전세권 400,000,000원, 2023.03.28. 김혜령 근저당권 600,000,000원, 2025.07.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정인 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최정인의 전입일은 2021.10.25.로 말소기준권리인 신한은행 근저당권 2016.05.26.보다 늦습니다. 따라서 이 경매의 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
별도로 등기된 전세권자 이선우의 전세금은 400,000,000원이며 설정일은 2021.02.01.입니다. 역시 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하고, 현재 매각가 가정에서는 400,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세를 단정하지 말고 회차별 채권 부족을 본다
이 물건은 현재 감정가와 최저매각가가 모두 948,177,940원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 948,177,940원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 수치가 확인되지 않아 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 948,177,940원 | 936,296,161원 | 504,103,839원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 758,542,352원 | 748,556,928원 | 691,843,072원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 606,833,881원 | 598,365,542원 | 842,034,458원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 수치가 곧 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 신청채권자 김혜령의 600,000,000원 근저당권은 현재 회차에서 95,896,161원이 배당되고, 1회 또는 2회 유찰 시에는 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 948,177,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,881,779원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 440,400,000원 | 440,400,000원 |
| 3. 전세권 · 이선우 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김혜령 | 600,000,000원 | 95,896,161원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,440,400,000원 중 936,296,161원이 배당되고, 504,103,839원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 탄벌동 행정복지센터 서측 근거리에 위치하며, 전원주택 단지로 개발된 파인힐 전원마을 내에 소재합니다. 주거지로서 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 버스정류장이 비교적 원거리에 있어 대중교통은 다소 불편한 편이나, 본건까지 진출입 가능한 포장된 세로(가) 도로가 있습니다.
- 이용. 일반목구조 기와형 금속지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 지열난방 설비가 조사됐습니다.
- 토지. 716.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며 공시지가는 397,700원/㎡입니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다. 토지는 완경사지이며 지적 경계를 따라 석축으로 조성한 옹벽이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 매각물건명세서에 “4번은 지분매각”이라고 명시돼 있으므로, 입찰 대상 각 물건번호와 취득 지분을 원문에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 대상 확인. 건물과 토지의 일괄매각 범위를 매각목록·등기부·현황조사와 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 최정인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 점유현황을 매각기일 기준 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 전세권 확인. 이선우 전세권 400,000,000원은 말소기준 이후라 소멸하지만, 실제 점유·인도 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 최저가 948,177,940원의 시세 적정성을 단정할 수 없습니다. 현장 시세와 유사 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 이용 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각 대상과 권리 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 취득 범위와 가격
권리 순위만 보면 이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.26. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 이선우 전세권 400,000,000원과 김혜령 근저당권 600,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최정인도 2021.10.25. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론을 “권리 깨끗” 한마디로 끝내기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 일괄매각과 4번 지분매각이 함께 명시돼 있고, 비교 가능한 실거래 수치도 없어 현재 최저가 948,177,940원이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리 승계 위험은 낮지만, 취득 범위와 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
