수원지방법원 2025타경56642. 수원시 팔달구 인계동 드라마시티 7층 707호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 황선전이며, 2014년 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부 기준 근저당권과 압류는 없고, 이번 강제경매개시결정이 권리분석의 말소기준으로 잡혀 있습니다.
과거 등기에는 가압류·근저당권·경매개시결정 등이 다수 존재했지만, 상당수는 이미 말소됐고 2014년 강제경매 매각을 거치며 당시 권리들도 정리됐습니다. 이후 2020년 김순옥의 강제경매가 개시됐다가 취하로 말소됐고, 2025년 다시 같은 채권자의 강제경매가 개시됐습니다. 현 배당안에서는 신청채권자 청구액 5,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 7층 707호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 707호 |
| 소유자 | 황선전 (2014.05.27 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순옥 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 기준은 강제경매개시결정
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관례 및 기타 참고사항에는 임대사항 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입·사업자등록 등 구체적인 임차관계가 확인되지 않은 상태에서 “대항력 있는 임차인이 전혀 없다”고 단정하기보다, 현장 점유와 임대관계를 입찰 전에 다시 대조하는 접근이 안전합니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 인수 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 88,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 88,000,000원입니다. 1회 유찰 시 70,400,000원, 2회 유찰 시 56,320,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 88,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 70,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 56,320,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 5,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되며, 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 현재 숫자만 보면 권리 인수로 실질취득가가 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,984,000원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 김순옥 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,016,000원 |
현재 최저가 88,000,000원 가정에서는 집행비용 1,984,000원과 신청채권자 5,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여액은 81,016,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 음식점·모텔·오피스텔·오피스가 분포하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 해당 호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 7층이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 10미터, 남측으로 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대사항이 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 현재 사용상태를 원본 서류에서 대조하세요.
- 말소기준 확인. 현재 권리분석 기준은 2025.07.02 갑구 17번 강제경매개시결정입니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2020.02.19 김순옥의 강제경매가 개시됐다가 2020.07.10 취하로 말소된 이력이 있습니다.
- 배당 전제 확인. 현 배당안은 집행비용 1,984,000원, 신청채권 5,000,000원, 소유자 잔여 81,016,000원 구조이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 88,000,000원과 유찰 시나리오만으로 시세 대비 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 용도가 마지막 확인 포인트
등기 권리만 보면 현재 근저당권과 압류가 없고, 과거 권리들도 이미 말소돼 구조가 단순합니다. 현 배당모형상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 감정평가상 임대사항은 미상이고, 사건상 근린시설인 물건이 실제로는 오피스텔로 이용중입니다. 따라서 이 사건은 등기 인수위험보다 실제 점유·임대관계와 용도 확인이 더 중요한 유형입니다. 감정가 88,000,000원이 곧 현재 최저가인 신건인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 확대해석하지 않는 것이 핵심입니다.
