수원지방법원 2025타경56678. 수원시 팔달구 인계동 ‘인계 파밀리에’ 101동 17층 1701호 아파트입니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 17층입니다. 등기부상 현재 소유자는 좌청수이고, 2018.07.12 소유권이전 당시 거래가액은 408,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 등기부의 말소기준보다 먼저 전입한 두 명의 점유자입니다.
말소기준권리는 2023.02.20 설정된 덕신코리아주식회사 근저당권 200,000,000원입니다. 이보다 뒤의 2024.03.29 국세 압류, 2025.06.30 임의경매개시결정, 2025.12.22 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에 나타난 ZHAO CHENGSHU와 JIN HUIZHEN의 전입일은 모두 2022.06.23으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유로 보고 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 865-10 인계 파밀리에 101동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상20층 중 17층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 좌청수 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 440,766,662원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 2명이 핵심
등기부상 과거 하나은행·농협은행·경기남부수산업협동조합 근저당과 여러 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현행 권리 중 매각으로 소멸하는 기준은 2023.02.20 덕신코리아주식회사 근저당입니다. 문제는 등기권리보다 앞선 2022.06.23 전입 점유자 2명입니다. 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 매각대금 배당만 보고 매수인 인수가 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 확정’이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHAO CHENGSHU | 2022.06.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| JIN HUIZHEN | 2022.06.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
두 사람은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 각각 실제 점유자로 조사된 사람입니다. 따라서 실제 점유자 2명으로 봅니다. 다만 보증금 자체가 없거나 임차관계가 아닌 경우도 배제할 수 없으므로, 이름과 전입일만으로 보증금 승계를 단정하는 것 역시 피해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 592,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 5.92억이 시세 대비 저렴한지, 적정한지, 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,320,000원 |
| 2. 근저당 · 덕신코리아주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 383,680,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션은 집행비용 8,320,000원, 덕신코리아주식회사 200,000,000원, 소유자 잔여 383,680,000원으로 구성됩니다. 다만 점유자 2명의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 이 표만으로 실제 최종 배당과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 중 17층 1701호이며, 기본 위생·급배수·난방·전기·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·정비구역(재건축)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 두 점유자의 임대차 실체 확인. ZHAO CHENGSHU·JIN HUIZHEN의 2022.06.23 전입이 실제 임대차와 결합되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 승계액 산정 자체가 불가능합니다. 입찰가 계산 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 미배당 보증금 여부를 판단하기 위해 필수입니다.
- 신건 가격 판단 유보. 현재 최저가 592,000,000원이 시세보다 저렴하다는 실거래 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 473,600,000원, 2회 유찰 시 378,880,000원입니다. 다만 점유자 인수액이 확인되기 전에는 어느 회차도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘선순위 점유’가 먼저다
감정가 592,000,000원, 유찰 0회의 신건이라는 숫자만 보면 단순해 보입니다. 실제로 등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2022.06.23 전입한 점유자 2명이 2023.02.20 말소기준근저당보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 배당표의 “매수인 인수 0원”을 그대로 받아들이는 것은 위험합니다.
따라서 결론은 “신건 가격 판단 보류, 선순위 점유 확인 우선”입니다. 두 사람의 임대차관계와 보증금이 확인되어야 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있고, 그 다음에야 592,000,000원이라는 최저가가 적절한지 검토할 수 있습니다. 현재 자료만으로는 시세보다 싸다는 결론도, 인수 0원이라는 결론도 내릴 수 없습니다.
