수원지방법원 2025타경56759. 수원 장안구 연무동 현민빌 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 한슬기이며 2022.05.10 매매로 184,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 184,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2024.05.13 등기된 백운기의 주택임차권과, 그보다 뒤인 2024.09.30 경기신용보증재단 가압류 사이의 순서입니다.
백운기는 주민등록 2022.04.28, 점유개시 2022.04.29, 확정일자 2022.03.28로 확인돼 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 184,000,000원이고 배당요구도 2025.07.03 이루어졌습니다. 통상적인 선순위 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 뒤에 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 252-12 현민빌 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 한슬기 (2022.05.10 매매 · 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.30 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 · 7,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약서’
현재 소유권은 2022.05.10 한슬기에게 이전됐고, 백운기는 그보다 앞선 임대차계약과 전입·점유를 바탕으로 2024.05.13 보증금 184,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 경기신용보증재단 가압류는 2024.09.30이므로, 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 따라서 확약서가 없다면 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백운기 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 184,000,000원 | 2022.04.28 | 2022.03.28 | 2025.07.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
확인되는 실제 임차인은 백운기 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인 표시는 없으며, 신청채권과 임차권등기 채권은 매각물건명세서 비고상 동일한 채권으로 기재돼 있습니다. 따라서 두 금액을 별개의 임차보증금처럼 더해 해석하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 보되, 시세 단정은 금지
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가만 보면 안 되는 유형이지만, 확약서가 적용되므로 실질취득 = 낙찰가 + 실질 인수 0원*으로 계산됩니다. 현재 신건에서는 최저가 201,000,000원이 그대로 실질취득액 201,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 0원* | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 26,251,200원 | 0원* | 160,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 57,960,960원 | 0원* | 128,640,000원 |
* 확약이 없다는 가정에서 계산된 회차별 인수액은 1회 유찰 시 26,251,200원, 2회 유찰 시 57,960,960원입니다. 그러나 2026.02.03 확약서에 따라 백운기 임차권의 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 백운기 보증금(우선변제) | 184,000,000원 | 184,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,690,000원 | 7,690,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 5,696,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각물건명세서 비고상 신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권입니다. 위 배당 시나리오의 주택도시보증공사 청구액 184,000,000원을 백운기 보증금 184,000,000원과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무동 행정복지센터 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형의 평탄한 다세대주택 부지이며 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합·도시교통정비지역·과밀억제권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.02.03 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 및 잔존보증금 비인수 문구가 매각조건에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 백운기 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각기일 전 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 201,000,000원이 현재 수원 연무동 다세대 시세에 적정한지는 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 착시 주의. 확약이 없다면 1회 유찰 시 26,251,200원, 2회 유찰 시 57,960,960원의 인수액이 계산되지만, 이 사건은 확약으로 해당 인수가 실질 0원*입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.02.03 확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 인수형 경매는 아니다”
겉으로 보면 보증금 184,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 201,000,000원에 바짝 붙어 있어 부담스러운 물건입니다. 실제로 전입·점유·확정일자 모두 말소기준보다 앞서기 때문에 확약이 없었다면 유찰될수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.02.03 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했고, 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 백운기 임차권의 실질 인수는 0원*. 권리 위험은 크게 낮아졌습니다. 남은 판단은 가격입니다. 현재 확인되는 최근 실거래 시세가 없으므로 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
