수원지방법원 2025타경56857. 용인시 처인구 유방동 대림스타빌2 2층 201호, 전용면적 기준 50.78㎡의 다세대주택·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 최대현으로, 2021.08.20 매매를 원인으로 2021.08.30 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차권입니다. 김호는 임대차계약일 2021.07.16, 확정일자 2021.07.20, 주민등록 2021.08.06, 점유개시 2021.08.08로 기재돼 있으며 임차보증금은 225,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.03.15 인천세무서장의 압류입니다. 김호의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력의 기초가 선행합니다. 2023.09.25 주택임차권등기가 기준권리 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 성립한 대항력까지 사라지는 구조로 볼 수 없습니다. 현재 218,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 3,852,000원을 먼저 제외하고 김호에게 214,148,000원이 배당돼 10,852,000원이 남습니다. 이 미배당분이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 85-5 대림스타빌2 2층 201호 · 도로명 경기도 용인시 처인구 유림로 105 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택·도시형생활주택 · 전용 50.78㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최대현 (2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김호 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 다세대주택-도시형생활주택 · 발코니 확장형 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 임차인의 미배당은 남는다
기준권리는 2023.03.15 국세 압류입니다. 이후 2023.09.25 김호의 주택임차권등기, 2025.07.10 강제경매개시결정, 2025.08.14 국민건강보험공단 압류, 2026.03.06 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김호의 임차권등기 자체가 후순위라는 사실만 보고 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다. 김호는 2021.08.06 전입, 2021.08.08 점유개시로 기준권리보다 앞서고 보증금 225,000,000원이 낙찰가 218,000,000원을 넘습니다.
② 임차인 — 확정된 인수 1건 + 금액 미상 3건
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호 201호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.06 점유개시 2021.08.08 | 225,000,000원 확정 2021.07.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.25 | 10,852,000원 현재 배당가정 |
| JIN HU | 전입 2021.08.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| PIAO LINGLING | 전입 2022.09.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| JIN JIANXUAN | 전입 2023.01.13 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
JIN HU, PIAO LINGLING, JIN JIANXUAN은 모두 전입일이 2023.03.15 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 반대로 인수액을 0원으로 확정하는 것도 어렵습니다. 현재 숫자로 계산되는 10,852,000원은 김호 임차보증금의 미배당분일 뿐, 이 세 사람의 금액 미상 위험을 포함한 상한액이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2.18억이 아니라 2.2885억으로 비교한다
대림스타빌Ⅱ는 총 9세대, 사용승인일 2019.06.07입니다. 면적이 매칭된 실거래는 5건이며 모두 225,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.10, 최근 12개월 평균 지표 역시 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 50.86㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 50.78㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 50.86㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 50.78㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 50.86㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 225,000,000원 |
최저가만 보면 218,000,000원은 225,000,000원의 96.9%입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당을 합치면 현재 회차 실질취득은 228,852,000원으로 올라갑니다. 즉 225,000,000원보다 3,852,000원 높고 약 101.7%입니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 실거래보다 3.1% 싸다”는 식의 가격 메리트 평가는 금지해야 합니다. 더구나 확인되는 최신 거래 시점은 2021.10이어서 현재 가격 판단의 시의성도 강하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김호 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,000,000원 | 10,852,000원 | 228,852,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 174,400,000원 | 53,841,600원 | 228,241,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 139,520,000원 | 88,233,280원 | 227,753,280원 |
실질취득은 각 회차의 낙찰가와 김호 보증금 미배당 추정액을 합산한 값입니다. 국세·지방세가 우선 배당되는 경우 김호 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있고, 보증금 미상 전입자 3명의 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 김호 보증금 · 우선변제 | 225,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김호 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 매각대금 전액이 집행비용과 김호 임차보증금 배당에 소진됩니다. 김호 보증금 부족분은 10,852,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당과 임차보증금 회수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동고속도로 용인IC 북서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장이 섞여 있는 고속도로 주변지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측에 영동고속도로, 인근 유림로에 버스정류장이 있습니다. 동측 에버라인 보평역은 차량 약 5분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 주상용 공동주택의 2층 201호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 출입문보안개폐, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 541.0㎡, 공시지가는 757,700원/㎡입니다.
- 환금성. 대림스타빌Ⅱ는 총 9세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본도 5건으로 제한적입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부접근이 제한돼 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 218,000,000원 낙찰가에 김호 미배당 10,852,000원을 더한 228,852,000원을 시세 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 김호 임대차 원본 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일 이름이므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권관계와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 전입자 3명 확인. JIN HU, PIAO LINGLING, JIN JIANXUAN의 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 추가 인수위험을 0원으로 둘 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 김호 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 김호 미배당 인수액이 함께 증가해 실질취득은 228,241,600원·227,753,280원 수준으로 거의 고정됩니다.
맺으며 — “2.18억짜리 경매”가 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 최저가는 218,000,000원이지만, 현재 배당가정에서 매수인이 경제적으로 부담하는 금액은 김호 미배당 인수를 합쳐 228,852,000원입니다. 이는 실거래 평균 지표와 최신 거래 225,000,000원보다 높습니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액이 커져 실질취득 총액은 227,000,000원대 후반에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 김호 외 3명의 전입자가 모두 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성도 닫히지 않았습니다. 총 9세대의 다세대·도시형생활주택이고, 경매 통계상 평균 5.3회 유찰·낙찰률 0.0%인 점까지 함께 보면 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상, 권리 확인은 아직 끝나지 않은 사건입니다.
