수원지방법원 2025타경56979. 용인 수지구 신봉동 웰스톤시티 103동 1층 120호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 조재현으로 2017.08.22. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 압류 자체보다 그보다 먼저 들어온 임차인 이정빈을 보는 것이 핵심입니다.
말소기준은 2024.04.16. 용인시 압류입니다. 그런데 이정빈은 2022.11.11. 주민등록, 2022.11.12. 점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 115,000,000원의 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 103동 1층120호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 대상면적 21.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 내 1층 120호 · 사용승인 2015.04.24 |
| 소유자 | 조재현 (2017.08.22. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정빈 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 현재 남아 있는 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 등기가 소멸한다는 것과 임차보증금 인수책임이 사라진다는 것은 별개입니다. 이정빈의 주민등록과 점유가 말소기준 압류보다 먼저이고, 매각물건명세서에서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 115,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 | 2022.11.14 / 2025.08.27 | 115,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자는 임차권등기 기재에는 2022.11.14., 배당 관련 정리에는 2025.08.27.로 서로 다르게 나타납니다. 대항력의 핵심인 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞서지만, 배당순위 판단을 위해서는 입찰 전 확정일자 원문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 시세보다 높고, 실질취득은 더 높다
웰스톤시티앤웰스톤애비뉴의 대상 면적대 최근 거래는 20.44~21.0㎡입니다. 전체 12건 평균은 96,333,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 96,000,000원, 최신 2026.06 거래는 95,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -4.0% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 20.84㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 20.84㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 21.0㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 20.84㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 20.44㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2026.02 | 21.0㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 20.84㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 20.84㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2025.11 | 20.84㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 20.84㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 21.0㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.06 | 20.84㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 96,000,000원 |
현재 최저가 100,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 104.2%입니다. 이미 최근 시세보다 높은데, 여기서 끝이 아닙니다. 예상 인수 17,200,000원을 더한 실질취득 117,200,000원은 최근 평균 96,000,000원의 약 122.1%, 최신 거래 95,000,000원의 약 123.4%입니다. 따라서 이 물건을 현재 회차에서 ‘1억원짜리 경매물건’으로 보는 것은 맞지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질 총액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 100,000,000원 | 17,200,000원 | 117,200,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,000,000원 | 36,840,000원 | 116,840,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,000,000원 | 52,552,000원 | 116,552,000원 |
1회 유찰되면 최저가는 80,000,000원으로 내려가지만 인수액은 36,840,000원으로 늘어 실질취득은 116,840,000원입니다. 2회 유찰 시에도 64,000,000원 + 52,552,000원 = 116,552,000원입니다. 즉 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 구조라서, 화면에 보이는 최저가가 내려가도 실제 부담은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 이정빈 보증금 | 115,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이정빈 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 임차보증금 115,000,000원 중 97,800,000원이 배당되고 17,200,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신일초등학교 남서측 인근. 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 4층 건물 내 1층 120호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지, 공동주택 건부지. 공시지가 2,121,000원/㎡입니다.
- 거래성. 265세대, 2015.04.24. 준공. 대상 면적대 실거래 12건이 확인되지만 최근 가격 추세는 -4.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차 100,000,000원 낙찰 가정의 실질 부담은 117,200,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 80,000,000원에도 인수액이 36,840,000원으로 늘어 실질 116,840,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 을구 5번 임차권등기 및 미배당 잔액 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자 대조. 2022.11.14.와 2025.08.27. 두 표기가 있어 배당순위 판단 전 원문 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 용인시·국·성남시 압류의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이정빈과 강제경매 신청채권자 이정빈이 동일하므로 계약·채권관계 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 96,000,000원, 최신 거래 95,000,000원, 추세 -4.0%를 기준으로 실질취득가를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건은 최저가 100,000,000원만 보면 최근 시세와 크게 차이나지 않아 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 115,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 117,200,000원이고, 1회 유찰에도 116,840,000원, 2회 유찰에도 116,552,000원으로 거의 줄지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균은 96,000,000원, 최신 거래는 95,000,000원, 가격 추세는 -4.0%입니다. 여기에 세금 압류로 임차인 배당이 줄 경우 매수인 인수가 더 커질 가능성까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “신건 1억”이 아니라 “대항력 보증금 1.15억 수준에 가격이 묶인 물건”으로 이해해야 합니다. 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 유형입니다.
