수원지방법원 2025타경58389. 수원시 권선구 세류동 로얄캐슬 2층 202호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류들이 아니라 차재승 임차인의 대항력입니다. 임차인은 2021.02.05 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.21입니다. 말소기준권리로 계산된 2021.12.21 국세 압류보다 전입이 빠르기 때문에, 통상의 계산이라면 경매대금에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 부족액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 251,000,000원이고 임차보증금은 255,000,000원입니다. 집행비용 4,314,000원을 먼저 차감하면 임차인에게 예상되는 배당액은 246,686,000원, 룰상 잔존 보증금은 8,314,000원입니다. 보통이라면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남지만, 이 사건에서는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 차재승 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1018-22 로얄캐슬 2층 202호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세권로94번길 36-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 202호 · 2019.10.22 사용승인 |
| 소유자 | 박진훈 (2021.02.05 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 차단
말소기준권리는 2021.12.21 국세 압류입니다. 그 뒤의 케이비국민카드·현대캐피탈·하나은행·신한카드·서민금융진흥원 가압류와 지방세 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 융창상호저축은행 근저당 2건은 2021.02.05 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차재승 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 전입 2021.02.05 확정 2021.01.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 없음 |
차재승은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 별도 임차인 중복신고가 추가로 잡힌 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구가 있었고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있으며, 전입일이 말소기준권리보다 앞서 통상적으로는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 차재승 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 17,749,866원 | 0원 |
| 3. 현대캐피탈 가압류 | 10,938,749원 | 0원 |
| 4. 하나은행 가압류 | 50,227,909원 | 0원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 7,210,032원 | 0원 |
| 6. 서민금융진흥원 가압류 | 13,070,348원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 신청채권 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 집행비용 4,314,000원을 제외한 246,686,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 룰상 8,314,000원이 남습니다. 다만 2026.04.22 확약에 따라 이 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 실제 선순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘보증금으로 고정’되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 8,314,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 57,811,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 97,408,960원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준으로 고정되는 효과가 생깁니다. 하지만 이 사건은 그 일반원칙에 예외가 있습니다. 차재승 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권말소 동의가 명시된 확약서가 제출됐기 때문에, 위 표의 8,314,000원·57,811,200원·97,408,960원은 룰상 계산되는 미배당액일 뿐 매수인이 떠안는 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2019.10.22 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 버드내도서관 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린상가·학교 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 시내버스정류장이 있으며 북측 약 1km 지점에 매교역이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 북측 및 서측 도로에 접하고 필로티 구조로 1층 주차가 가능합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22 제출된 인수조건변경확약서에 차재승 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 및 잔존 보증금 비인수 조건이 정확히 기재돼 있는지 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순서가 현재 추정보다 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약은 차재승 임차인에게 적용되는 조건이므로 낙찰 후 임차권등기 말소 이행에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계 확인이 되지 않았으므로 현장 점유상태와 인도 협의 가능성을 매각기일 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 현재 확인되는 별도 실거래 비교치 없이 최저가 251,000,000원이 감정가와 같은 신건입니다. 권리위험이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 긴장해야 합니다. 차재승의 전입은 2021.02.05, 말소기준권리는 2021.12.21이어서 대항력 있는 임차인이 맞고 보증금도 255,000,000원으로 현재 최저가 251,000,000원보다 큽니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 2026.04.22 대항력 포기·임차권말소 동의·잔존보증금 비인수 조건을 제출했습니다. 그래서 현재 회차에서 룰상 8,314,000원이 미배당되더라도 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 251,000,000원입니다. 권리의 핵심 위험은 해소됐지만, 세금 우선배당 여부와 신건 가격의 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 권리는 확약 덕분에 정리됐고, 남은 승부처는 세금 확인과 가격 판단입니다.
