수원지방법원 2025타경4338. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 10층 씨에이10-026호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 정정진은 2021.09.17. 거래가액 248,922,300원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에 들어온 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 건물 등기 자체보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 덕풍동 831-1 토지 을구 1번의 2020.12.09. 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 날짜상 하나은행 근저당보다 앞선 권리이며, 이 한 건 때문에 권리분석의 결론은 ‘인수 없음’이 아니라 금액 인수 0원 + 지상권 승계로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 10층 씨에이10-026호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 · 지하4층 지상10층 중 10층 |
| 사용승인 | 2021.01.06. |
| 소유자 | 정정진 (2021.09.17. 거래가액 248,922,300원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 178,670,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 남는다
건물 등기상 말소기준은 2021.09.17. 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.17. 경기신용보증재단의 가압류 31,750,000원과 2025.09.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.02.04. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다. 따라서 실제 점유·임대 상태를 단정할 수 없으며, 입찰 전 현황과 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 시세 가점은 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 219,000,000원입니다. 소유자 정정진의 2021.09.17. 등기상 취득 거래가액은 248,922,300원이지만, 이는 과거 취득가격입니다. 현재 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 이를 근거로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 222,000,000원 | 215,134,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션 기준 총 채권액 253,750,000원 중 215,134,000원이 배당되고 38,616,000원이 미배당입니다. 매수인 금액 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 831-1 토지의 별도등기 지상권은 별도로 매수인에게 승계됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 미사중학교 동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 하남풍산역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 약 40m 내외 미사대로, 남서측으로 약 20m 내외 미사강변한강로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등이며, 토지 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 건물의 10층 호실이고 사용승인일은 2021.01.06.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문 확인. 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권의 존속기간·범위·지료 등 구체적 내용을 원등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- ‘금액 인수 0원’과 ‘권리 인수’를 분리. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만 지상권은 승계됩니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 상태를 단정하면 안 됩니다.
- 가격 가점 금지. 현재 최저가는 감정가와 동일한 219,000,000원이고 최신 실거래 비교 기준이 없으므로 ‘싸다’는 전제로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 계산되어 있으나 지상권 승계 문제는 가격 하락과 별개로 남습니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보면 놓치는 물건
이 사건의 핵심은 배당표가 아니라 별도등기 지상권입니다. 하나은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다. 그러나 831-1 토지에 2020.12.09. 설정된 지상권은 명세서상 매수인에게 그대로 인수됩니다.
가격도 현재는 감정가 219,000,000원 그대로인 신건입니다. 과거 소유권 취득가격 248,922,300원은 확인되지만 현재 실거래 시세를 대신할 수 없으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 권리에는 명확한 승계 부담이 있고, 가격은 아직 검증되지 않은 상태. 이 물건은 지상권 원문을 확인한 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있는 유형입니다.
