수원지방법원 2025타경58690. 수원시 장안구 조원동 꿈담빌 제1동 2층 201호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서주애로, 2021년 3월 매매 당시 거래가액은 280,000,000원이고 2022년 9월 개명 전 성명은 서효자입니다. 이 사건의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 임차권과 확약입니다. 2020년 설정됐던 안양저축은행 근저당 2건은 2020.11.03. 이미 말소됐고, 계산상 말소기준은 2025.11.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2023.03.14.에는 정경숙 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 보증금은 255,000,000원, 전입일은 2021.02.25., 확정일자는 2021.02.17.로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 원칙대로라면 배당에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 2026.08.14. 제출된 인수조건변경확약서가 그 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 460-16 꿈담빌제1동 2층201호 · 조원로74번길 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2020.02.07 |
| 소유자 | 서주애 · 2021.03.19. 매매 280,000,000원 · 2022.09.21. 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 결과가 달라졌다
등기부상 2020년 안양저축은행 근저당 2건은 경매에서 소멸하는 권리가 아니라 이미 2020.11.03. 말소된 권리입니다. 따라서 현재 계산상 말소기준은 2025.11.06. 강제경매개시결정입니다. 정경숙의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.03.14.이므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
현재 회차의 배당계산만 보면 집행비용 4,426,000원을 제하고 정경숙 보증금에 254,574,000원이 배당돼 426,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 룰상 미배당 인수액은 51,500,800원, 2회 유찰 시 92,360,640원으로 늘어납니다. 그러나 이 숫자들은 확약 전 원칙에 따른 값이고, 2026.08.14. 확약을 반영하면 해당 동일채권의 잔존보증금 인수는 0원*입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.25 2021.02.17 | 255,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 0원* |
| 서기영 | 2024.11.22 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 매각물건명세서상 ‘보증공사’ 신고는 보증기관의 대위·승계 신고로, 서기영 보증금과 별개의 새로운 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 특히 서기영은 전입일이 말소기준일 2025.11.06.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 정경숙 보증금 | 255,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일채권으로 기재돼 있으므로 255,000,000원을 서로 다른 두 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다. 배당표상 정경숙 보증금 부족분 426,000원은 원칙상 인수액이지만, 2026.08.14. 확약 반영 시 해당 잔존보증금의 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 259,000,000원 | 426,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 207,200,000원 | 51,500,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 165,760,000원 | 92,360,640원 | 0원* |
* 확약 반영 0원은 2026.08.14. 제출된 대항력 포기·임차권 말소 동의의 대상인 동일채권에 한정합니다. 서기영의 보증금·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2020.02.07.입니다.
- 주위환경. 다세대주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 8m 도로, 북측 및 남측 약 4m 도로와 접합니다.
- 설비. 전기·위생·승강기·주상 주차장·CCTV 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 기타 참고사항은 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.14. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 임차권 말소 동의 및 잔존 임대차보증금 비인수 문구가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 서기영 보증금 확인. 보증금·확정일자·계약내용이 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 매수인 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 보증공사의 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 더하면 실제 위험금액을 중복 계산하게 됩니다.
- 정경숙 배당요구. 정경숙은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조이며, 현재 회차 예상배당은 254,574,000원입니다.
- 가격 판단 분리. 이 사건은 실거래 시세 비교자료가 없어 감정가 259,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
- 점유·명도. 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각조건을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차가 남는다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 상당한 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 신건에서 426,000원, 1회 유찰 시 51,500,800원, 2회 유찰 시 92,360,640원의 미배당 인수액을 보여줍니다. 하지만 2026.08.14. 확약으로 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의했기 때문에 그 동일채권의 잔존보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
문제는 그 다음입니다. 서기영이라는 별도 실제 임차인이 있고, 2024.11.22. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증기관 대위 신고는 별도 보증금으로 더하지 않아야 하지만, 그렇다고 서기영 위험까지 사라지는 것도 아닙니다. 따라서 이 물건의 결론은 “정경숙/HUG 동일채권 인수는 0원*, 그러나 미상 임차 1명 때문에 완전한 안전형은 아니다.”입니다. 시세 자료도 없어 가격 메리트까지 확인된 상태는 아니므로, 입찰 전 서기영의 계약·보증금과 확약의 매각조건 반영 여부가 마지막 관문입니다.
