수원지방법원 2025타경4468. 하남시 망월동 미사강변에스케이브이1센터 3층 기숙사332호입니다. 감정평가상 이용상태는 기숙사이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 3층입니다. 소유자는 한정훈으로, 2020.02.21 소유권이전 등기가 이뤄졌고 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.09.22 신한은행의 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 단순합니다. 현재 기준 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건의 권리분석에서 등기보다 더 중요한 것은 점유·임대관계입니다. 감정평가 조사에 “임대 중인 것으로 조사되었으며 자세한 임대내역은 미상”이라고 기재돼 있기 때문입니다. 임차인의 보증금, 전입 또는 점유 개시시점, 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 3층 기숙사332호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변한강로 155 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 기숙사로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 내 3층 332호 |
| 소유자 | 한정훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 90,248,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 단순
2019.12.27 아시아신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 2020.02.21 한정훈에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준입니다. 2025.09.22 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임대·점유 — 이 물건의 핵심 리스크
감정평가에서는 본건이 임대 중이라고 조사됐으나 상세 임대내역은 미상입니다. 보증금, 점유 개시일, 전입 여부, 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 따라서 임차관계는 아래처럼 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
| 점유·임대 상태 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임대 중 · 상세 임대내역 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 구조 — ‘싸다’고 판단할 비교근거가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원이고, 유찰은 0회입니다. 동일 용도 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 기숙사 이용 물건은 아파트로 가정해 시세를 비교해서는 안 되며, 이 리포트에서는 93,000,000원이 시세보다 저렴하다는 가점을 부여하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 93,000,000원 | 90,926,000원 | 29,074,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 47,339,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 61,951,360원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 신건 기준 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 배당 추정액은 90,926,000원, 미배당은 29,074,000원이지만 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 미배당은 각각 47,339,200원, 61,951,360원으로 늘지만 매수인 인수 계산값은 0원으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 90,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 93,000,000원 기준 집행비용 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 신한은행 근저당에 배당되는 추정입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 29,074,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 사건 분류는 기타이며 감정평가상 본 호실은 기숙사로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 권리·가격을 해석하면 안 됩니다.
- 입지. 하남시 망월동 미사초등학교 북측 인근으로, 주위에 지식산업센터·오피스텔·업무용빌딩·주상용빌딩·아파트·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세장형 평탄지로 공장인 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 주위로 중로3류와 대로1류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등으로 조사됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 감정평가상 임대 중입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입 및 점유관계를 대조해 실제 임차인의 존재와 점유 개시시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 보증금·점유·전입·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 말소기준일 2020.02.21과 임차인의 요건 구비시점을 반드시 비교해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 등기상 인수는 0원이지만 대항력 있는 임차인이 확인되면 보증금 인수 여부를 반영해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 93,000,000원으로 동일합니다. 실거래 비교근거 없이 신건 가격을 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 기숙사 이용 물건입니다. 실제 사용 가능 범위와 관리·이용 조건을 아파트 기준으로 가정하지 말고 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임대관계가 아직 닫히지 않았다”
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준인 2020.02.21 신한은행 근저당 이후의 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당이 29,074,000원 미배당되는 신건 시나리오에서도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
하지만 감정평가서가 본건을 임대 중이라고 명시하면서도 상세 임대내역을 밝히지 못하고 있다는 점이 핵심입니다. 임차인의 보증금과 점유·전입 시점을 알 수 없으므로 대항력은 가능·미상입니다. 따라서 현 단계의 결론은 “등기상 인수 0원, 임차관계 확인 전 최종 인수액 확정 불가”입니다. 여기에 동일 용도의 실거래 비교근거도 없어 신건 93,000,000원에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 권리관계의 마지막 퍼즐은 등기부가 아니라 실제 임차·점유 확인입니다.
