수원지방법원 2025타경59598. 수원시 권선구 탑동의 다세대주택 5층 502호입니다. 소유자는 이광선이고, 2021.09.24 매매로 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 = 잔존보증금 인수” 공식이 그대로 적용되지 않는다는 점입니다. 권지영의 전입일은 2021.09.03, 확정일자는 2021.08.05이고 임차보증금은 275,000,000원입니다. 등기부에는 2023.09.06 주택임차권도 등기되어 있어 원래 권리순서만 보면 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
하지만 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일한 채권이라고 기재되어 있고, 신청채권자가 우선변제권만 행사하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 2026.06.01 제출한 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약은 권지영 임차인에게 적용되므로, 낮은 가격에 낙찰되어 배당되지 못하는 보증금이 생겨도 그 잔액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 868-7 5층502호 · 경기도 수원시 권선구 효탑로30번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이광선 · 2021.09.24 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 계산된 말소기준권리는 2025.06.23 수원시 압류입니다. 그보다 앞선 권지영의 전입일 2021.09.03과 임차권등기 2023.09.06은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금에 못 미치는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권지영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.03 / 2021.08.05 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2026.03.11 | 실질 0원 2026.06.01 확약 |
권지영은 보증금 275,000,000원, 전입 2021.09.03, 확정일자 2021.08.05로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 배당요구도 2026.03.11 접수되었습니다. 다만 이 사건에서는 확약서가 이 임차인의 잔존보증금 인수 문제를 직접 해소합니다.
③ 가격 판단 — 감정가를 시세로 착각하지 말 것
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 284,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 284,000,000원을 곧바로 시세라고 볼 수 없고, 반대로 “경매라 싸다”라고 평가할 근거도 없습니다.
확약으로 매수인 인수액은 0원이므로 이 사건의 실질취득비용 판단은 낙찰가 자체를 중심으로 보면 됩니다. 1회 유찰 시 공급된 시나리오 가격은 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원이지만, 이 가격들이 실제 시장가격 대비 싼지는 별도 실거래 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 권지영 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 4,224,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 제공된 배당 라인을 그대로 표시한 것입니다. 다만 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다고 명시되어 있으므로, 권지영의 275,000,000원과 주택도시보증공사의 275,000,000원을 서로 독립된 별도 채권으로 합산해 해석하면 안 됩니다. 또한 잔존보증금은 확약에 따라 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효탑초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 14미터 내외 포장도로, 남동측 약 5~6미터 이면도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권말소 동의 범위를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 권지영 임차권등기가 실제로 말소될 조건과 절차를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 동일채권 중복 해석 주의. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하므로 두 275,000,000원 채권을 별개의 독립채권처럼 합산하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 284,000,000원을 기준가로 그대로 받아들이지 말고 주변 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역·토지거래계약 허가구역 등의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 확약의 효력이 더 중요하다
이 사건의 표면만 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 1회·2회 유찰 시 미배당 보증금이 각각 51,780,800원, 96,584,640원으로 계산되는 구조입니다.
하지만 2026.06.01 제출된 인수조건변경확약서가 이 구조를 바꿉니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 대항력 포기와 임차권말소에 동의했으므로 권지영의 잔존 임대차보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건의 권리 핵심은 “대항력 있음” 자체가 아니라 확약 적용 후 실질 인수 0원이라는 점입니다.
남는 변수는 가격입니다. 현재 최저가는 284,000,000원이지만 최근 실거래 비교기준이 없어 신건 가격의 매력을 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 권리 위험은 확약으로 정리됐고, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
