수원지방법원 2025타경4734. 경기도 하남시 풍산동 미사동일넥서스 1층 101호인 근린시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 간단합니다. 2022.11.11 남연주 명의로 소유권이 이전된 날 국민은행이 채권최고액 783,600,000원의 근저당을 설정했고, 같은 날 동일코퍼레이션이 채권최고액 60,710,000원의 후순위 근저당을 설정했습니다. 말소기준은 국민은행 근저당이며 두 근저당과 2025.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신청채권자인 국민은행의 경매 청구액은 668,754,695원입니다. 현재 회차의 배당모형은 매각가 950,000,000원에서 집행비용 11,900,000원을 빼고, 국민은행 근저당 783,600,000원과 동일코퍼레이션 근저당 60,710,000원을 모두 배당한 뒤 소유자에게 93,790,000원이 남는 구조입니다. 이 계산에서는 채권자 미배당도 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4734 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 남연주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 950,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 668,754,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 남연주입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 앞서 존속하는 인수대상 권리는 확인되지 않습니다. 후순위 동일코퍼레이션 근저당과 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대 — 공실이지만 임대관계는 확인 필요
감정평가 기준 이용상태는 공실입니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 데이터상 대항력 임차인의 보증금 인수액은 잡혀 있지 않으며, 현재 배당모형의 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 950,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 783,600,000원 | 783,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동일코퍼레이션 | 60,710,000원 | 60,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,790,000원 |
현재 회차는 채권최고액 기준 채권자 합계 844,310,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여 93,790,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 950,000,000원 | 844,310,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 760,000,000원 | 750,000,000원 | 94,310,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 608,000,000원 | 599,520,000원 | 244,790,000원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권자의 배당 부족은 커집니다. 하지만 이 데이터에서 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 760,000,000원, 2회 유찰 608,000,000원에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 950,000,000원이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 대상이 아파트가 아니라 공실 상태의 1층 근린시설이므로, 가격 경쟁력은 권리 안전성과 별개로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍산고등학교 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·업무시설·상업시설·관공서·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 15m~20m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.11.11 국민은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 공실이므로 실제 점유자 존재 여부와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 임대차·사용관계가 없는지 매각물건명세서와 현황조사를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 950,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 상가 거래·임대수익 등 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 시 760,000,000원, 2회 유찰 시 608,000,000원이지만 채권자 미배당 증가와 매수인 인수는 별개입니다. 각 시나리오의 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.11 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 동일코퍼레이션 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 미배당 0원·매수인 인수 0원이고, 유찰돼 채권자 부족액이 생겨도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 투자 판단의 난점은 권리가 아니라 근린시설의 가격과 공실입니다. 현재 공실이고 임대관계가 확인되지 않았으며 비교 실거래 자료도 없습니다. 그래서 신건 950,000,000원이 적정한지, 760,000,000원이나 608,000,000원 구간이 충분히 싼지까지는 데이터만으로 결론낼 수 없습니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
