수원지방법원 2026타경50171. 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 7층 709호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 박지헌이며 2022.03.07. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 115,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 125,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재”가 아닙니다. 김나연의 임차권은 주민등록일자 2022.02.14., 확정일자 2022.02.12., 점유개시일자는 경정 후 2022.02.28.로 기재돼 있고, 보증금은 125,000,000원입니다. 통상 신건 매각가 105,000,000원만 보면 배당 후 미회수 보증금이 남아 매수인 인수형으로 보이지만, 이 사건은 확약서가 그 인수효과를 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 7층 709호 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 동탄구 여울동 969-5 지티엑스광장프라자 · 도로명주소 경기도 화성시 동탄구 동탄오산로 86-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 7층 709호 |
| 소유자 | 박지헌 · 2022.03.07. 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 결론을 바꾼다
2017.05.30. 설정된 우리은행 근저당권 105,600,000원은 2022.02.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2026.01.14. 강제경매개시결정이고, 김나연의 임차권은 그보다 앞선 주민등록·확정일자를 갖고 있어 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 2026.06.01.자 인수조건변경확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 전유부분의전부 | 125,000,000원 | 2022.02.14. / 2022.02.12. | 대항력 有 우선변제 승계 0원 |
등기부 을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 3번 임차권의 점유개시일을 2022.02.28.로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 별도 보증금을 합산하지 않고, 실제 임차인은 김나연 1명으로 봅니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사 구조가 갖춰져 있습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 105,000,000원, 시세 평가는 보류
확약이 없다면 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 잔존 보증금 인수가 제거돼, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 105,000,000원입니다.
다만 이 리포트에서 비교 가능한 동일 물건 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 105,000,000원만을 근거로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 하지 않습니다. 가격 메리트는 별도의 최근 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 김나연 보증금 | 125,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 22,270,000원이나, 매각물건명세서 비고의 인수조건변경확약서에 따라 매수인이 그 잔존 보증금을 인수하지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 오산동 소재 동탄역 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 SRT 정차역인 동탄역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 7층 709호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 9,341,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01.자 인수조건변경확약서가 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김나연 임차권은 원래 대항력 있는 선순위 권리이므로, 대항력 포기와 임차권말소 동의가 실제 매수인 비인수로 연결되는지 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 중복 임차인 오인 금지. 을구 3-2는 임차권 경정등기로, 김나연 외 별도의 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용 형태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 105,000,000원이 적정한지는 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 없앤 사건”
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 김나연의 임차보증금은 125,000,000원으로 신건 최저가 105,000,000원보다 크고, 대항력과 우선변제권도 인정돼 있기 때문입니다. 신건 배당 계산상 22,270,000원이 남아 원칙적으로는 매수인 승계 문제가 생기는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기·임차권 말소에 동의해 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 확약이 제출됐습니다. 따라서 확약을 반영하면 실질취득은 105,000,000원, 실질 인수는 0원입니다. 다만 시세 비교 근거가 확인되지 않으므로 가격이 싸다는 결론까지 이어가서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약 원문 확인, 가격의 승부처는 최근 실거래 확인입니다.
