수원지방법원 2025타경4833. 하남시 망월동 우성르보아리버 9층 920호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무-오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 17층 건물 중 9층이며, 사용승인일은 2018.01.19입니다. 현재 소유자는 이광석이고, 2018.04.13 소유권이전등기와 동시에 수협은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 중심은 단순합니다. 2018.04.13 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 하남시 압류와 2023년 경기신용보증재단 가압류는 각각 2020년과 2023년에 이미 해제·말소됐습니다. 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 9층 920호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로198번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무-오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건 내 제9층 제920호 · 사용승인일 2018.01.19 |
| 소유자 | 이광석 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 97,393,044원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2018.04.13 을구 1번 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 111,600,000원입니다. 2019년 하남시 압류는 2020.02.03 해제됐고, 2023년 경기신용보증재단 가압류 6,491,660원도 2023.12.18 해제됐습니다. 2025.10.24 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황현지 | 2025.04.09 | 미상 | 미상 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
황현지의 전입신고는 2025.04.09로 말소기준일 2018.04.13보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.11 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,906,000원 |
현재 회차 121,000,000원 가정에서는 집행비용 2,494,000원과 수협은행 111,600,000원이 배당되고 6,906,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 111,600,000원 | 0원 | 6,906,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 16,942,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 35,953,920원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 수협은행의 청구액 97,393,044원보다 채권최고액 기준 예상배당액이 커 만족되는 구조입니다. 1회 유찰 시에는 예상 배당액이 94,657,600원으로 청구액에 미치지 못하고, 2회 유찰 시에는 75,646,080원으로 더 줄어듭니다. 그러나 이 부족액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 북서측 인근으로 업무시설·오피스텔·아파트 단지가 혼재하는 미성숙 상가지대이며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 미사역이 있으며, 서울양양고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물로 기본 위생·급배수·지역난방·시스템에어컨·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25~30m, 남측으로 폭 약 20~25m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 상업용 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 황현지는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2025.11.11을 포함해 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 임차인 신고가 있으므로 현재 실제 점유자와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무-오피스텔입니다. 실제 사용 형태와 향후 이용계획이 맞는지 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 수협은행 미배당액이 늘어나더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 임차관계 확인은 필수
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 황현지의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 채 배당요구가 접수돼 있으므로, “대항력 없음”만 보고 임차관계 확인을 생략해서는 안 됩니다. 또한 근린시설로 접수된 물건이 실제로는 업무-오피스텔로 이용 중인 만큼, 최종 판단은 권리 안전성뿐 아니라 해당 이용형태의 수요와 환금성까지 함께 봐야 합니다.
