수원지방법원 2026타경50402. 화성시 반송동 삼성스마트쉐르빌 16층 1625호입니다. 감정평가상 건물은 업무시설 및 제2종근린생활시설이고, 현황은 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023년부터 대항력을 갖춘 임차권과 2026년 압류의 선후관계입니다. 여영희의 전입·점유 개시는 2023.03.17, 확정일자는 2023.02.15이고, 말소기준은 2026.01.22 동화성세무서 압류이므로 임차권은 기준권리보다 앞섭니다.
원칙만 보면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다고 명시되어 있고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.06.01자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층 1625호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 노작로 207 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설 및 제2종근린생활시설 · 오피스텔 이용 · 26층 중 16층 |
| 소유자 | 호수인베스트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,007,737원 |
| 말소기준 | 2026.01.22 갑구 7번 압류 · 국(동화성세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
임차권자 여영희는 보증금 140,000,000원, 계약일·확정일 2023.02.15, 전입·점유개시 2023.03.17로 확인됩니다. 2024.04.22에는 전유부분 건물 전부에 대해 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2026.01.22 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여영희 | 전유부분 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 있음 전입 2023.03.17 | 있음 확정 2023.02.15 · 배당요구 | 실질 0원* 2026.06.01 확약 적용 |
② 가격 판단 — 신건 148,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 148,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확약을 적용하면 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 148,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 저렴한지, 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 할인”이나 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 148,000,000원 | 0원 | 0원* | 148,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 118,400,000원 | 24,057,600원 | 0원* | 118,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,720,000원 | 47,384,960원 | 0원* | 94,720,000원 |
* 1회·2회 유찰 시 표시된 24,057,600원·47,384,960원은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수 계산값입니다. 2026.06.01자 대항력 포기·임차권말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 여영희 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,007,737원 | 5,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 현재 회차 신청채권자 미배당은 147,879,737원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다고 기재되어 있으므로, 이를 서로 독립된 보증금 채권으로 합산해 매수인 부담을 계산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 업무시설 및 제2종근린생활시설이고, 현황은 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 주거용 아파트가 아니라 근린·업무시설 성격의 집합건물로 접근해야 합니다.
- 입지. 화성시 반송동 석우중학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측·남동측으로 노폭 약 40m, 북서측으로 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 8,171,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설·근린생활시설이면서 오피스텔로 이용되는 물건이므로 매수층과 금융조건이 일반 주거용 아파트와 다를 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 환금성은 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.01자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권말소 동의·잔존보증금 비인수 문구가 실제 매각조건에 반영되어 있는지 반드시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 여영희 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지, 필요한 서류와 절차를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 대조하세요.
- 채권 중복 해석 금지. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다는 비고가 있으므로 두 금액을 별개 채권처럼 합산해 인수액을 계산하지 마세요.
- 가격 검증. 신건 148,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 동일 건물·유사 용도의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설·업무시설 및 오피스텔 이용 상태이므로 실제 사용 가능 용도, 금융, 세금, 임대수요를 일반 아파트와 구분해 확인하세요.
- 세금압류 확인. 국세 압류와 화성시 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당요구·교부청구와 배당순위를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 매수인 인수는 0원”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 여영희의 전입·점유는 2023.03.17로 2026.01.22 말소기준 압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 하지만 2026.06.01자 확약으로 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권말소에 동의하면서, 해당 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 바뀌었습니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 인수금이 아니라 148,000,000원이라는 가격 자체입니다. 실질취득액은 확약 적용 시 148,000,000원이지만 비교할 최근 실거래가 없어 이를 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 업무·근린시설 성격과 오피스텔 이용 상태까지 감안하면 확약 원본 확인과 시장가격 검증을 모두 마친 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
