수원지방법원 2026타경50725. 수원시 장안구 영화동의 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 4층 401호입니다. 현재 소유자는 탁정순이고, 2021.03.12. 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현존하는 말소기준권리는 2021.12.20. 김경숙의 근저당권 채권최고액 30,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단·수원시 압류, 이번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건이 아닙니다. 임차권자 양희원의 주민등록일·점유개시일은 2021.02.26., 확정일자는 2021.02.03.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 가진 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한다면 잔액 승계 여부가 핵심이 됩니다. 하지만 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 별도의 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 영화동 288-22 4층401호 · 정조로934번길 29-31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 탁정순 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20. 을구 5번 근저당권 · 김경숙 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승계 위험을 끊는다
등기상 오래된 반월신용협동조합 근저당권과 주식회사내외파트너스 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2021.12.20. 김경숙 근저당권입니다. 양희원은 그보다 앞선 2021.02.26. 주민등록·점유와 2021.02.03. 확정일자를 갖고 있어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 실제 2명, 보증기관 중복 임차인은 없다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양희원 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 2021.02.03 | 310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 2026.04.13 | 승계 0원* |
| 박준범 | 2025.10.28 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 확인 필요 |
실제 임차·점유자는 2명입니다. 양희원은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차권자이며, 주택도시보증공사의 310,000,000원 신청채권은 매각물건명세서상 양희원 임차권등기 채권과 같은 채권으로 기재돼 있으므로 이를 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 임차인 양희원 보증금 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김경숙 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 18,631,167원 | 356,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,500,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 5,644,000원, 양희원 310,000,000원, 김경숙 30,000,000원, 신용보증기금 356,000원으로 매각대금 346,000,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사 신청채권 310,000,000원은 양희원 임차권등기 채권과 동일한 채권이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수형이 되지만, 이 사건은 0원*
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 346,000,000원 | 339,775,167원 | 0원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,800,000원 | 370,131,167원 | 37,875,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 221,440,000원 | 370,131,167원 | 92,460,160원 | 실질 인수 0원* |
* 양희원의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 반영한 실질 인수액입니다. 확약이 없다면 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 37,875,200원, 2회 유찰 시 92,460,160원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 2026.06.01. 확약에 따라 해당 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 346,000,000원인 신건입니다. 소유자 탁정순의 2021.03.12. 취득 거래가액은 310,000,000원이지만, 이것만으로 2026년 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
따라서 권리상 핵심 인수가 0원으로 정리됐다는 사실과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다. 현 회차의 실질취득액은 346,000,000원이며, 가격 경쟁력은 별도 실거래 확인 전까지 중립으로 보는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영화동 행정복지센터 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호, 외벽 치장벽돌쌓기 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 세로변 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26. 지정 허가구역 및 2025.10.20.~2026.12.31. 허가지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 임차인이 양희원인지 원문으로 대조하세요.
- 동일채권 중복계산 금지. 주택도시보증공사 신청채권 310,000,000원과 양희원 임차보증금 310,000,000원은 동일채권으로 기재돼 있으므로 두 금액을 더해 위험을 계산하면 안 됩니다.
- 박준범 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 양희원 확약은 박준범에게 적용되지 않습니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 346,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 최신 거래 확인 후 판단해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개일 수 있으므로 현재 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 있지만, 확약으로 핵심 인수는 0원”
이 물건은 표면만 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스러운 사건입니다. 그러나 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 2026.06.01. 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 양희원의 미배당 잔존보증금은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 무조건 안전하다고 끝낼 수는 없습니다. 박준범은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 확인이 필요하고, 최신 실거래 시세 자료도 없어 신건 346,000,000원이 싼지 비싼지 평가할 근거가 없습니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 해소, 가격은 검증 전 중립, 미상 점유는 확인 필요입니다.
