수원지방법원 2025타경5195. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 대영파크 106동 4층 401호, 전용 59.86㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2015.12.29 설정된 성남수정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 175,500,000원입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있고, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
임차인으로 조사된 민병윤은 2020.10.26 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.01.19 접수돼 있으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금과 배당순위를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5195 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 106동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 퇴촌면 탑골길 41-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.86㎡ · 지상4층 건물 내 4층 401호 |
| 현재 소유자 | 김유리 · 2026.06.25 매매 · 2026.07.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 190,713,960원 / 190,713,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 140,681,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2015.11.24 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
핵심은 2015.12.29 성남수정새마을금고 근저당입니다. 민병윤의 전입일 2020.10.26은 이보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.11.13 임의경매개시결정, 2026.01.27 광주시 압류도 후순위입니다. 현재 소유자 김유리의 소유권이전 등기는 2026.07.21 접수됐으며, 경매개시결정 이후의 소유권 변동입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민병윤 | 2020.10.26 | 미상 | 2026.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 훨씬 낮다
대영파크 106동 동일 면적대 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 156,071,428원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 143,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 140,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -13.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.86㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 59.19㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.02 | 59.19㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 59.19㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 59.19㎡ | 2 | 162,500,000원 |
| 2022.01 | 59.19㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 143,333,333원 |
신건 최저가 190,713,960원은 최근 12개월 평균의 133.1%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 122.2%지만, 최근 시장이 과거보다 낮아진 상황에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 따라서 이 물건을 신건 최저가만 보고 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
유찰 시나리오를 보면 1회 유찰 시 152,571,168원으로 내려가지만 여전히 최근 12개월 평균 143,333,333원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 122,056,934원으로 낮아집니다. 따라서 최근 시세를 기준으로 보면 신건보다 유찰 이후가 가격 검토에 적합한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,713,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,469,995원 |
| 1. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 175,500,000원 | 175,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,743,965원 |
현재 배당 가정에서는 성남수정새마을금고 채권최고액 175,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 11,743,965원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 보증금과 최우선변제 여부, 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴촌면사무소 동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 지상4층 건물의 4층 401호이며 기본 위생·급배수·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 308,500원/㎡입니다. 토지면적은 824.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립제한지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 실제 매각기일 기준 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다.
- 거래 표본. 대영파크 106동은 8세대이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 133.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 152,571,168원, 2회 유찰 시 122,056,934원입니다. 최근 12개월 평균 143,333,333원과 함께 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 민병윤은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 확인. 임의경매개시결정은 2025.11.13, 현재 소유자 김유리의 소유권이전 접수는 2026.07.21입니다. 최신 등기부와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 규제 원문 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한과 토지거래허가 관련 최신 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 계산은 임차인 최우선변제와 당해세를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준권리는 2015.12.29 성남수정새마을금고 근저당이고, 임차인 민병윤의 전입일은 2020.10.26으로 후순위라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격이어야 합니다. 신건 최저가 190,713,960원은 최근 12개월 실거래 평균 143,333,333원의 133.1%이고 최신 거래는 140,000,000원입니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -13.5%입니다. 전체 과거 평균이 아니라 최근 시장을 기준으로 보면 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 1회 유찰 가격도 최근 평균을 웃돌고, 2회 유찰 시나리오에서 122,056,934원으로 낮아집니다. 권리 안전성은 장점이지만, 현재 회차에서는 가격 부담이 그 장점을 압도하는 물건입니다.
