창원지방법원 2024타경35912. 진주시 평거동 순화로즈팰리스 8층 906호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 대지 위치는 진주시 평거동 ‘10호광장’ 남서측 인근입니다. 겉으로 보이는 숫자는 매우 자극적입니다. 감정가 4,200만원짜리가 9회 유찰되어 최저가가 431만원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
서은옥의 전입일과 확정일자는 모두 2021.02.24입니다. 말소기준으로 잡히는 서울보증보험 가압류 2022.10.06보다 앞섭니다. 보증금은 52,000,000원이고, 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 477,688원을 먼저 빼고 임차인에게 3,838,312원만 배당됩니다. 남는 48,161,688원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 4,316,000원 + 48,161,688원 = 52,477,688원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경35912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 191, 8층906호 (평거동,순화로즈팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상13층 중 8층 906호 |
| 소유자 | 강창남 2분의 1, 백화정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 4,316,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서은옥 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차권이 문제다
초기 근저당권과 주식회사케이티 전세권은 2019.02.07 해지·말소로 정리된 이력이 있습니다. 현재 위험의 중심은 2021.02.24 서은옥 전세권과 같은 날 전입·확정일자를 갖춘 임차관계입니다. 말소기준권리인 2022.10.06 서울보증보험 가압류보다 앞서므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서은옥 | 건물 906호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.24 확정 2021.02.24 | 52,000,000원 | 2023.06.05 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
서은옥은 실제 임차인으로 보아야 하며, 보증금 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고 배당요구도 되어 있으므로, 배당받는 금액을 제외한 보증금 잔액이 인수위험의 본체입니다. 현재 회차 배당가정에서 임차인 배당액은 3,838,312원, 미배당 인수예상액은 48,161,688원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 사건의 가격 판단은 단순합니다. 감정가 42,000,000원과 최저가 4,316,000원을 비교하면 아주 싸 보입니다. 그러나 매수인이 실제로 부담할 수 있는 기준은 낙찰가 + 인수예상액입니다. 현재 회차 기준 그 합계는 52,477,688원이고, 이는 감정가의 124.9%입니다.
| 회차 | 매각가정 | 임차인 배당 | 인수예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 10%) | 4,316,000원 | 3,838,312원 | 48,161,688원 | 52,477,688원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 8%) | 3,452,800원 | 2,990,650원 | 49,009,350원 | 52,462,150원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 7%) | 2,762,240원 | 2,312,520원 | 49,687,480원 | 52,449,720원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 477,688원 | 매각가의 11.1% 추정 |
| 1. 임차인 서은옥 보증금 | 52,000,000원 | 3,838,312원 | 부족분 48,161,688원 매수인 인수 |
| 2. 주식회사진주상호저축은행 | 42,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 주식회사케이티 | 5,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 서은옥 전세권 | 52,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 서울보증보험주식회사 가압류 | 344,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 경매개시결정 · 서은옥 | 52,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 4,316,000원 전부가 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 평거동 소재 “10호광장” 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 남동측 폭 약 20미터 및 북동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류 접합, 소로2류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 현재 회차는 4,316,000원이 아니라 52,477,688원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 서은옥 보증금 52,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액이 인수될 수 있습니다.
- 전세권·주택임차권 인수 확인. 을구 5번 전세권과 을구 6번 주택임차권은 이 사건의 핵심 인수위험입니다.
- 최저가 착시 금지. 유찰이 더 진행되어도 인수예상액이 증가하므로 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 가능성, 보증금 반환 협의 가능성은 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동은 최종 부담액에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “431만원짜리”가 아니라 “5,248만원짜리”다
이 물건의 숫자는 처음 보면 매우 매력적입니다. 감정가 4,200만원, 최저가 431만원, 9회 유찰. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 이야기가 달라집니다. 현재 회차에서 임차인은 3,838,312원만 배당받고, 부족분 48,161,688원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 52,477,688원입니다. 감정가 42,000,000원보다 높은 금액입니다.
결론은 명확합니다. 이 사건은 저가 낙찰형이 아니라 대항력 인수형입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰할 물건이 아니며, 서은옥 보증금 잔액을 어떻게 처리할 수 있는지에 대한 명확한 전략이 없으면 보수적으로 접근해야 합니다.