창원지방법원 2024타경36045. 사천시 정동면 재성햇살채아파트 102동 3층 304호입니다. 감정가는 90,000,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,532,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 아파트를 취득하는 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
김성준은 2018.03.19. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2020.06.16. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 기준일인 2024.07.22.보다 앞선 권리이므로 매각으로 없어지지 않고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36045 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 3층304호 (재성햇살채아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.4579㎡ · 철근콘크리트구조 9층건 중 3층 304호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인 | 2006.05.29. |
| 소유자 | 케이브이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 4,532,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 95,467,968원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 100,000,000원 임차권이 최저가보다 먼저다
현재 경매의 기준은 2024.07.22. 강제경매개시결정입니다. 반면 김성준의 주민등록·점유개시는 2018.03.19., 주택임차권등기는 2020.06.16.으로 훨씬 빠릅니다. 임차권등기 보증금은 100,000,000원이고 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있습니다. 2024.09.23. 주택도시보증공사 가압류 274,480,528원과 2024.10.08. 김한례 근저당권 70,000,000원은 기준일 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 있는 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2018.03.19. | 원문 대조 필요 확정일자 2018.03.19. · 배당요구 2024.07.19. | 승계 아님 실제 임차인 1명 |
김성준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 따라서 보증금 100,000,000원 자체가 이 사건의 핵심 인수 위험입니다. 배당요구는 2024.07.19. 접수되어 있고, 예상배당에서는 우선변제 항목으로 4,050,424원이 배당되는 계산입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
재성햇살채 동일 면적의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 88,750,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래가 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2025.02. 85,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 85,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 5.6% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.46㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 59.46㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2023.07 | 59.46㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2022.02 | 59.46㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 88,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 85,000,000원 |
표면상 최저가 4,532,000원은 최근 12개월 평균의 5.3%에 불과합니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수액을 포함한 현 회차 실질취득 100,481,576원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 118.2%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 동일하게 시세 이상입니다. 전체 실거래 평균 88,750,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 481,576원 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 100,000,000원 | 4,050,424원 |
| 2. 경매개시결정 · 김성준 | 95,467,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 274,480,528원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 김한례 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 4,532,000원 가정. 집행비용 481,576원 배당 후 임차인에게 4,050,424원이 배당되고 보증금 부족분 95,949,576원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 총부담은 거의 그대로다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수할 금액은 늘어납니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 4,532,000원 | 95,949,576원 | 100,481,576원 |
| 12회 유찰 시 | 3,625,600원 | 96,839,661원 | 100,465,261원 |
| 13회 유찰 시 | 2,900,480원 | 97,551,729원 | 100,452,209원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 정동면 예수리 반룡마을회관 남서측 인근. 아파트·주택·상가가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 중 3층 304호이며 사용승인은 2006.05.29.입니다. 난방·승강기·옥내소화전·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 재성햇살채는 72세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·기반시설부담구역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형의 아파트 건부지이며 공시지가는 501,000원/㎡입니다.
- 면적 확인. 등기사항전부증명서 전유면적은 59.4579㎡, 집합건축물대장 전유면적은 59.4575㎡로 기재 면적이 서로 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 4,532,000원에 낙찰받아도 인수 95,949,576원이 더해져 실질취득은 100,481,576원입니다.
- 임차권 원문 확인. 김성준의 2018.03.19. 주민등록·점유·확정일자와 2020.06.16. 임차권등기, 보증금 100,000,000원을 다시 대조해야 합니다.
- 배당·우선변제 문구 확인. 예상배당 계산과 매각물건명세서 비고의 우선변제 관련 기재가 서로 달라 배당관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 임차인과 채권자의 관계 확인. 김성준이 임차권자이자 경매신청채권자로 나타나므로 임차관계의 실질과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 85,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 대비 5.6% 하락입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회·13회 유찰 시에도 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 유지됩니다.
맺으며 — “453만원 아파트”가 아니라 “약 1억원 인수형”
이 사건은 최저매각가만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 90,000,000원에서 11회 유찰되어 4,532,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 김성준의 임차보증금 100,000,000원이 최저가보다 훨씬 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 95,949,576원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 100,481,576원. 최신 거래와 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 높은 수준이고, 최근 시세는 이전보다 5.6% 하락한 흐름입니다. 12회·13회로 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 거의 100,000,000원에 고정됩니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
