창원지방법원 2024타경36045. 사천시 정동면 예수리 재성햇살채아파트 102동 304호, 전유 59.4579㎡ 아파트입니다. 이 사건의 함정은 최저가가 아닙니다. 최저매각가만 보면 9회 유찰로 924만원까지 내려왔지만, 등기부와 명세서상 을구 12번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 표시되어 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 9,248,000원 중 집행비용 566,464원을 먼저 빼고, 임차인에게 8,681,536원만 배당됩니다. 남는 보증금은 91,318,464원입니다. 그래서 이 물건은 “924만원짜리 아파트”가 아니라 실질 1.01억짜리 인수형 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 3층304호 (재성햇살채아파트) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 59.4579㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 3층 304호 |
| 소유자 | 케이브이주식회사 (2024.02.08 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 9,248,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성준 / 95,467,968원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
임차인 김성준은 임대차계약일자 2018.02.18, 주민등록·점유개시·확정일자 2018.03.19로 표시됩니다. 이 날짜는 현재 경매개시결정일 2024.07.22보다 앞서므로, 단순 후순위 임차인이 아닙니다. 보증금은 100,000,000원이고, 배당요구일은 2024.07.19입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2018.03.19 확정 2018.03.19 배당요구 2024.07.19 | 대항력 있음 우선변제 가능 실제 임차인 잔액 인수 |
임차인은 김성준 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 임차인 보증금 신고자가 아니라 후순위 가압류 채권자로 표시되어 있어, 임차인 수와 보증금에는 합산하지 않습니다. 다만 김성준은 등기부상 채권자·임차권자·신청채권자로 반복 표시되므로, 관계인 여부와 가장임차인 의심 가능성은 원본 서류와 사건 기록으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
재성햇살채 동일 전유 59.46㎡ 거래는 최근 4건으로, 평균은 88,750,000원입니다. 이 사건의 감정가 90,000,000원은 실거래 평균의 101.4%이고, 최저가와 인수액을 합친 실질취득 100,566,464원은 실거래 평균의 113.3%입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.46㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 59.46㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2023.07 | 59.46㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2022.02 | 59.46㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 88,750,000원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 사건도 현재 회차 기준 실질취득이 100,566,464원으로 계산되어, 실거래 최고가 94,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 566,464원 | 약 매각가의 6.1% 추정 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 100,000,000원 | 8,681,536원 | 부족분 91,318,464원 매수인 인수 |
| 2. 완월동새마을금고 근저당 | 5,800,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 동래농업협동조합 가압류 | 410,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 손문권 가압류 | 792,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 황점자 가압류 | 210,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 주식회사한마음상호저축은행 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 경매개시결정 · 완월동새마을금고 | 95,467,968원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 종합건축사사무소금성 가압류 | 143,968,000원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 부산경남우유협동조합 근저당 | 45,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 국민은행 근저당 | 58,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 11. 대한생명보험 근저당 | 72,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 12. 박해동 전세권 | 65,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 13. 김성준 경매개시결정 | 95,467,968원 | 0원 | 미배당 |
| 14. 김성준 경매개시결정 | 95,467,968원 | 0원 | 미배당 |
| 15. 주택도시보증공사 가압류 | 274,480,528원 | 0원 | 미배당 |
| 16. 김한례 근저당 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 임차인 보증금도 전액 배당되지 않습니다. 국세·지방세 압류와 당해세 여부, 미납 관리비 등은 실제 배당·인수 판단에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반룡마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·주택·상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 3층 304호이며, 사용승인은 2006.05.29입니다.
- 단지. 재성햇살채는 72세대 단지로 표시되며, 동일 전유 59.46㎡ 최근 4건 실거래 평균은 88,750,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)이 표시됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서 전유면적 59.4579㎡와 집합건축물대장 전유면적 59.4575㎡가 서로 다르게 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건의 비교 기준은 최저가 9,248,000원이 아니라 실질취득 100,566,464원입니다.
- 임차권등기 원문 확인. 을구 12번 주택임차권등기, 배당요구, 명세서상 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김성준은 임차권자·채권자·신청채권자로 반복 표시되므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 사건 기록으로 확인해야 합니다.
- 세금 변수 확인. 국세·지방세 압류가 표시되어 당해세 해당 시 0순위 차감과 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 명도보다 인수금. 주거 임차권등기 물건이므로 명도 문제보다 보증금 잔액 인수와 정산 문제가 우선입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 데이터를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “9회 유찰”은 할인 신호가 아니라 경고 신호
이 물건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 9,000만원짜리 아파트가 최저가 924만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 보증금 1억원이 있고, 현재 회차에서는 보증금 중 91,318,464원이 미배당으로 남습니다. 결국 매수인의 실질취득은 100,566,464원 — 실거래 평균 88,750,000원을 넘는 가격입니다.
권리분석 결론은 보류가 아니라 회피에 가깝습니다. 임차권등기 인수 구조를 해소할 명확한 자료가 없다면, 최저가가 아무리 낮아도 가격 메리트가 생기지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라, 낙찰 뒤 얼마를 더 떠안느냐입니다.