수원지방법원 2025타경52021. 하남시 망월동 미사푸르지오시티 에이동 4층 에이-407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 황재영이며, 2018.08.31 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기상 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2024.10.31 등기된 이민수의 주택임차권입니다.
2018.08.31 하나은행 근저당권 111,600,000원은 2020.10.12 해지로 이미 말소됐고, 2018.10.23 설정됐던 농업회사법인주식회사주원산오리의 전세권 10,000,000원도 2020.09.16 해지로 말소됐습니다. 2023년 한국투자저축은행·하나카드·케이뱅크 가압류와 2024년 하나카드 강제경매 역시 이후 말소됐습니다.
반면 이민수는 임대차계약일 2020.09.14 및 2022.09.17, 주민등록일·점유개시일 2020.10.08, 확정일자 2020.09.16 및 2022.09.19로 등기되어 있습니다. 보증금은 최초 110,000,000원에서 5,500,000원이 증액돼 115,500,000원입니다. 이 권리는 현재 경매개시결정 2025.04.18보다 먼저 형성됐으므로 대항력 있는 임차권으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52021 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 4층 에이-407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 · 철근콘크리트구조 20층 내 4층 |
| 소유자 | 황재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 74,005,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정평가 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리보다 임차권이 핵심
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2020.10.08 전입·점유를 갖춘 이민수의 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 등기부에도 을구 5번 주택임차권이 현재 남아 있고, “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.155억, 미배당 잔액이 매수인 부담
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.08 | 115,500,000원 | 대항력 有 | 신고 2024.10.31 | 미배당 잔액 인수 |
임차인은 실제 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임대차보증금은 110,000,000원에서 5,500,000원이 증액된 115,500,000원이고, 확정일자는 각각 2020.09.16과 2022.09.19입니다. 따라서 이 사건은 “임차인이 있으나 배당받으면 끝나는 단순 후순위형”으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 배당표 — 제공 시뮬레이션과 임차권을 반드시 분리해서 봐야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 이민수 | 74,005,480원 | 74,005,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,332,520원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 133,000,000원을 전제로 집행비용과 신청채권자 청구액을 배분한 값입니다. 그러나 별도로 존재하는 을구 5번 임차권 보증금 115,500,000원의 실제 배당액은 이 표에 반영되어 있지 않습니다. 따라서 표의 ‘매수인 인수 0원’ 수치만으로 인수 위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 가격이 내려가도 인수 위험은 따로 움직인다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 133,000,000원 | 74,005,480원 | 56,332,520원 |
| 1회 유찰 · 80% | 106,400,000원 | 74,005,480원 | 30,104,920원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,120,000원 | 74,005,480원 | 9,182,360원 |
특히 2회 유찰 시 매각가 85,120,000원은 임차보증금 115,500,000원보다 낮습니다. 이 단계부터는 대항력 임차인의 보증금이 매각대금만으로 전액 충족되기 어려운 구조가 훨씬 선명해집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수잔액이 커질 수 있으므로, ‘유찰 = 싸짐’으로 단순 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역 북서측에 위치하며, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 미사역이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 4층이며 사용승인일은 2018.08.14입니다.
- 도로. 동측 약 30미터 내외, 서측 약 15미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 115,500,000원 중 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 임대차계약일 2020.09.14·2022.09.17, 전입·점유 2020.10.08, 확정일자 2020.09.16·2022.09.19를 원문과 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매채권자가 모두 이민수로 나타나므로 채권관계·임대차 진정성을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 입찰가는 반드시 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’을 합친 실질취득비용 기준으로 정해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용중이므로 현황·공부·사용용도의 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 재검증. 등기부 발행일은 2026.09.01이며, 매각기일 2026.09.07 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.33억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 핵심은 감정가도, 0회 유찰도 아닙니다. 2020.10.08부터 대항력을 갖춘 임차권 보증금 115,500,000원이 배당에서 얼마나 회수되느냐입니다. 현재 매각물건명세서는 그 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
따라서 신건 최저가 133,000,000원은 시작점일 뿐입니다. 실제 부담은 133,000,000원에서 최대 248,500,000원까지 달라질 수 있고, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 커지면 체감 취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 입찰 전 배당표를 임차권까지 포함해 다시 계산하지 않으면 안 되는 권리분석 우선형 물건입니다.
