수원지방법원 2024타경2447. 평택 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 2층 209호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 박용희이며, 2023.03.10 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 1,164,374,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 876,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 문제는 등기 밖에서 확인된 유치권입니다. 매각물건명세서 비고에는 부동산현황조사보고서 및 감정평가서상 유치권 행사 중인 것으로 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원과 실제 취득 후 점유·비용 위험을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2447 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 77-5, 2층 209호 (고덕동, 해모수가온타워주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 209호 |
| 소유자 | 박용희 (2023.03.10 소유권이전 · 거래가액 1,164,374,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 909,000,000원 / 311,787,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 757,777,097원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도 변수
말소기준권리는 2023.03.10 국민은행 근저당권입니다. 평택시의 2024.02.07 압류와 2024.06.05 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.11.22 국의 압류는 2024.04.02 이미 말소되었습니다. 임차인은 없어 임차보증금 승계 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 909,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 311,787,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 218,250,900원, 5회 유찰 시 152,775,630원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 311,787,000원 | 306,621,982원 | 569,378,018원 |
| 4회 유찰 시 | 218,250,900원 | 214,395,387원 | 661,604,613원 |
| 5회 유찰 시 | 152,775,630원 | 149,836,771원 | 726,163,229원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 이 사건은 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 이를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 3회 유찰이라는 시장 반응과 근린생활시설 공실이라는 이용상태, 유치권 불확실성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,165,018원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 876,000,000원 | 306,621,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 국민은행 채권최고액 876,000,000원 중 306,621,982원이 배당되고, 미배당액은 569,378,018원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근의 해모수가온타워 근린생활시설입니다. 인근은 상업용부동산과 나지가 혼재하는 중심상업지역이고 주변에 아파트단지와 공원이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 1.3km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 공실 상가형 물건은 실제 임대수요와 공실기간 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층이며, 급·배수설비, 엘리베이터설비, 공용위생설비, 천정몰입식 냉·난방설비, 지하주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 15미터 포장도로, 북측 폭 25미터 정도의 광장, 서측 폭 8미터 정도의 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 유치권 행사자의 점유 여부, 점유 시점, 피담보채권의 존재와 목적물 관련성을 확인하기 전에는 배당표상 인수 0원을 실질 부담 0원으로 해석하지 마세요.
- 현장 공실 상태 확인. 감정평가상 공실인 근린생활시설입니다. 실제 영업·점유 여부와 내부 상태를 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 하락폭만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 상권, 공실, 유치권 조사 내용이 반복 유찰에 영향을 주는지 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 물건은 감정가 909,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 311,787,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 임차인이 없고 등기상 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권 행사 사실이 조사되었고 그 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 공실 근린생활시설이라는 용도와 3회 유찰이 겹칩니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”보다 “유치권이 실제로 성립하는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 유치권이 배제되는 근거가 명확해진 뒤에야 311,787,000원의 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 단계에서는 등기 권리는 정리되지만 실질취득 위험은 확정되지 않은 상태로 보는 것이 가장 보수적입니다.
