수원지방법원 2024타경3372. 평택시 고덕동 서정타워1 제7층 제717호 근린생활시설입니다. 소유자는 최임숙이고, 2022.06.23. 평택축산업협동조합이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 주식회사고덕개발 근저당, 국의 압류, 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 물건으로만 보면 안 됩니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 임차인 함호경이 확인되고, 2024.10.14. 배당요구도 했지만 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 대항력은 ‘있다’고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3372 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕갈평5길 30, 7층717호 (고덕동,서정타워1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 8층 건물 중 7층 717호 |
| 소유자 | 최임숙 · 거래가액 283,203,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 190,194,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현황 특이사항 | 인접한 716호와 일체로 이용 중 · 제거된 경계벽은 복원이 용이한 것으로 조사됨 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.06.23. 설정된 평택축산업협동조합 근저당 222,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사고덕개발 근저당 70,120,124원, 국의 압류, 경기신용보증재단 가압류 25,208,309원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.02.20. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함호경 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 함호경은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.06.23.보다 선순위인지 후순위인지 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다. 보증금 규모도 알 수 없어 배당 후 미배당금과 매수인 승계 가능액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 현황 리스크 — 716호와 일체 이용
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 인접한 716호 건물과 일체로 이용 중입니다. 재현황조사에서는 두 호실 사이에 경계벽이 있었으나 임차목적을 위해 일시 제거했고, 복원이 용이한 상태로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 222,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고덕개발 | 70,120,124원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,208,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 317,328,433원 중 216,120,000원이 배당되고, 미배당은 101,208,433원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 임차인의 보증금과 대항력이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 101,208,433원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 144,592,433원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 179,299,633원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 176,000,000원, 140,800,000원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 144,592,433원, 179,299,633원으로 커집니다. 다만 근저당·가압류의 미배당 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 문제는 별도로 존재하는 임차인 함호경의 대항력과 보증금이 아직 미상이라는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정역 서측 인근으로, 부근은 근린생활시설을 위주로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2022.03.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 본건은 제7층 제717호입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방 공조·승강기·실내소화전·화재탐지 및 경보·방송·스프링클러·CCTV·지하주차시설이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 함호경의 전입신고일·보증금·확정일자·점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 대항력 선후 판단. 말소기준일은 2022.06.23.입니다. 임차인의 대항요건 발생시점이 이보다 빠른지 반드시 대조해야 합니다.
- 716호 경계 확인. 현재 716호와 일체 이용 중이므로 현장 방문 시 경계벽 상태와 독립 출입·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 220,000,000원의 저가·고가 여부를 단정할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·재현황조사보고서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 임차인·현황 확인이 먼저
이 물건은 등기상 권리 구조만 보면 2022.06.23. 평택축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 전형적인 임의경매입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 함호경의 전입신고일·보증금 미상과 716호와 일체 이용 중인 현황이 더 중요합니다. 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 자료가 보완되기 전에는 실질취득비용을 220,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 또한 실거래 시세가 없어 신건 220,000,000원의 가격 매력도도 평가하기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만, 임차와 현황은 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
