수원지방법원 2024타경3990. 평택시 팽성읍 안정리 평택파라디아 제2층 제205호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 소유자 박영민은 2019.12.24 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 459,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조이므로 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
권리만 보면 단순하지만 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 94,119,200원으로 감정가 392,000,000원 대비 현재 회차 비율이 24.01%입니다. 그러나 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정하기 어렵고, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 현재 가격의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 실제 영업·임대 수요와 매각 가능 가격이 얼마인가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35, 2층205호 (평택파라디아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 지하 6층, 지상 13층 건물 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 박영민 · 2019.12.24 소유권이전 · 거래가액 459,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 94,119,200원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 258,139,137원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.24 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 과거 권리는 정리됐다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 과거 신탁, 가처분, 평택시 압류, 국민건강보험공단 압류와 2024.01.26 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2019.12.24 하나은행 근저당권이며, 이 권리와 2024.09.09 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 하나은행 채권최고액 기준 미배당이 발생해도 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자의 미회수분입니다.
② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만 믿으면 안 된다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 94,119,200원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 65,883,439원, 6회 유찰 시 46,118,407원으로 제시되어 있습니다. 회차가 내려갈수록 하나은행의 미배당액은 각각 219,974,946원, 247,702,463원, 267,111,724원으로 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 94,119,200원 | 92,025,054원 | 219,974,946원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,883,439원 | 64,297,537원 | 247,702,463원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 46,118,407원 | 44,888,276원 | 267,111,724원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,119,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,094,146원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 312,000,000원 | 92,025,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 하나은행 미배당은 219,974,946원입니다. 다만 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 철근콘크리트구조 건물의 제2층 제205호입니다.
- 주위환경. 팽성어린이공원 북서측에 위치하며 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 10-12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지 관련. 공시지가 3,193,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설에 4회 유찰이 누적된 만큼, 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수요를 직접 대조하세요.
- 시설 파손 확인. 복도쪽 유리벽과 유리출입문 파손 상태를 현장에서 확인하고 복구 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이므로 실제 점유 여부와 내부 사용 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2019.12.24 하나은행 근저당권이 말소기준권리인지, 이후 현존 권리가 모두 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 건물 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 제한을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격·환금성은 보수적으로”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 하나은행 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 투자 판단에서는 다른 그림이 나옵니다. 근린생활시설 공실, 4회 유찰, 복도쪽 유리벽·유리출입문 파손이라는 요소가 동시에 존재합니다. 현재 최저가 94,119,200원이 감정가에서 크게 내려왔더라도 그 자체가 시세 대비 저가 매수의 증거는 아닙니다. 이 물건은 권리보다 실제 임대수요·시설상태·재매각 가능성을 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
