수원지방법원 2024타경5590. 평택 고덕국제4길 100의 라움하우스와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 2개호·다가구주택 4가구, 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층입니다. 토지는 258.8㎡, 제1종일반주거지역이며 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,924,800,000원입니다.
권리의 출발점은 2020.07.09 설정된 우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 전세권·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차·점유 관련 이름이 여러 건 확인되고, 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5590 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 고덕국제4길 100 (라움하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 2개호 · 다가구주택 4가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 |
| 토지 | 258.8㎡ · 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,520,000원/㎡ |
| 소유자 | 센추리21프라퍼티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,924,800,000원 / 1,924,800,000원 |
| 청구액 | 508,830,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다
말소기준은 2020.07.09 우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 2022.09.27 설정된 박상용의 전세권 250,000,000원, 이후 등기된 주택임차권들과 2024.12.31 구즉신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.09.19 평택시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 관계 — ‘확정 0원’과 ‘미상 위험’을 분리
임차·점유 관련 이름은 모두 9명입니다. 보증기관 대위·승계로 제외할 항목은 없으며, 이 가운데 이세직·김창모·부터·전세계는 자료상 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 반면 정형용·이테크·김소현·김지원·공사 5명은 대항력 판정이 미상입니다. 특히 보증금도 확인되지 않은 점유자는 최저가만 보고 인수위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이세직 | 건물 3층 123.92㎡ 중 도면표시 · 주거(임차권등기) | 126,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정형용 | 부동산 2층 123.92㎡ 중 도면 표시 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창모 | 주택 3층 123.92㎡ 중 도면 표시 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이테크 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소현 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 주거 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전세계 | 주거 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공사 | 주거 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,924,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,648,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 전세권 · 박상용 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,293,152,000원 |
가정 매각가에서는 배당대상 채권 610,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 1,293,152,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 1,924,800,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 현재 시나리오는 2회 유찰로 표시되어 있지만 최저가는 여전히 감정가의 100%인 1,924,800,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 배당채권 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 1,924,800,000원 | 610,000,000원 | 0원 | 1,293,152,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,539,840,000원 | 610,000,000원 | 0원 | 912,041,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,231,872,000원 | 610,000,000원 | 0원 | 607,153,280원 |
⑤ 입지·물리적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 종덕초등학교 동측 인근. 주변은 다가구주택·근린생활시설 지역이며 고덕일반산업단지와 송탄일반산업단지가 인근에 있습니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 국철1호선·전철 서정리역은 북동측 약 500~600m에 위치합니다.
- 이용. 근린생활시설 2개호와 다가구주택 4가구로 이용 중입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구), 지목 대, 면적 258.8㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 화재. 화재가 발생해 건물 일부가 소실됐습니다. 감정평가서와 현황조사보고서 기준 상태 확인이 필수입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 정형용·이테크·김소현·김지원·공사의 전입일·보증금·점유범위를 매각물건명세서와 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 화재 피해 범위. 일부 소실된 위치, 구조적 손상, 복구 필요 범위와 실제 이용 가능 상태를 감정평가서·현황조사보고서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.06.05 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대관계 존속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각 대상이고, 등기상 종전 주소와 행정관할구역 변경 후 주소가 함께 존재합니다.
- 배당구조 확인. 현재 배당표는 우리은행 근저당과 박상용 전세권을 기준으로 계산되어 있으며, 신청채권 청구액은 508,830,260원입니다. 실제 배당요구와 채권자별 순위를 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가·유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 현장은 따로 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2020.07.09 우리은행 근저당 뒤에 설정된 전세권, 임차권과 경매·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당가정상 인수액도 0원입니다. 그러나 대항력 미상 점유자 5명과 화재 일부 소실이라는 변수가 남습니다. 실거래 시세도 없어 1,924,800,000원의 가격 수준을 평가할 객관적 비교치가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기만 보고 안전형으로 분류하기보다, 점유관계·화재 상태·민간임대주택등기 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
