수원지방법원 2024타경45895. 평택시 고덕동 1799-4, 고덕국제신도시 내에 있는 토지와 주건축물제1동의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 소매점, 2·3·4층 주택이고 토지는 246.1㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 948,991,820원으로 감정가 1,936,718,000원의 49%이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 하지만 이 할인율만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 확인되지 않은 상태로 보는 것이 맞습니다.
권리의 출발점은 2023.12.08. 접수된 가압류입니다. 해당 가압류의 청구금액은 214,198,352원이고, 이후 2024.01.11. 화성우리신용협동조합의 근저당권 2건, 평택시·국의 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경45895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1799-4 · 경기도 평택시 고덕갈평10길 43-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 소매점(1층) 및 주택(2·3·4층) |
| 토지 | 대 246.1㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 한균대 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,936,718,000원 / 948,991,820원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 1,391,746,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.08. 가압류
말소기준은 2023.12.08. 갑구 2번 가압류입니다. 청구금액은 214,198,352원이며 채권자로 주식회사세움석재건설과 강인수가 기재돼 있습니다. 이후 2024.01.11. 화성우리신용협동조합의 근저당권 2건(채권최고액 960,000,000원, 720,000,000원), 평택시 압류, 경매개시결정, 국의 압류가 순차로 이어집니다. 제공된 분석상 모두 매각으로 소멸하며 현재 회차에서 매수인이 승계하는 금액은 없습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장은 확인 대상
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 인수액 0원 |
| 감정평가 임대관계 | 임대관계 미상 | 현장확인 |
| 유치권 표시 | 외벽 ‘유치권 행사중’ 현수막 | 확정판결 대조 |
보증금·전입·확정일자 자료가 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차인에게 대항력이 있다고 단정할 근거도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 948,991,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,889,918원 |
| 1. 가압류 · 주식회사세움석재건설 등 | 214,198,352원 | 214,198,352원 |
| 2. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 960,000,000원 | 722,903,550원 |
| 3. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,894,198,352원, 배당액은 937,101,902원, 미배당은 957,096,450원입니다. 이 미배당 채권은 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕국제신도시 내에 위치하며, 주변에는 주상용 건물·공원·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용. 1층은 소매점, 2·3·4층은 주택으로 이용 중인 주상복합형 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 대, 면적 246.1㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트 단일 호가 아니라 소매점과 여러 층의 주택이 결합된 건물·토지 일괄매각이므로 단순 주거용 집합건물보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문 확인. 2023가단64605 유치권확인청구 원고패소 확정판결의 당사자·목적물·청구 범위를 매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 외벽 현수막이 현재도 존재하는지, 건물 내부를 누가 어떤 근거로 점유·사용하는지 확인하세요.
- 임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 사업자등록·전입·점유 현황 등 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 바닥·조경 부분은 토지가액에, 확장형 발코니·다락 부분은 건물가액에 포함해 일괄매각된다는 조건을 확인하세요.
- 가격 비교 별도 수행. 현재 자료에는 실거래 비교치가 없으므로 948,991,820원이 시장가격보다 싼지 여부는 이 리포트만으로 판단할 수 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 664,294,274원, 4회 유찰 시 465,005,991원으로 내려가지만, 채권 미배당은 각각 1,238,947,021원, 1,436,242,421원으로 증가합니다. 다만 제공된 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 관련 확정판결과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 현장과 판결의 일치 여부
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.12.08. 가압류가 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 유치권신고와 현수막이 존재하더라도 채무자 겸 소유자가 유치권확인 청구의 원고패소 확정판결을 제출했다는 점은 중요한 완화 요소입니다.
반면 감정가 대비 49%라는 숫자는 독립적으로 투자 매력을 증명하지 않습니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없고, 1층 소매점과 2·3·4층 주택이 결합된 주상용 건물이며 이미 2회 유찰됐습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “가격·점유상 안전”을 서로 분리해 판단해야 하는 물건입니다. 등기는 정리되더라도 실제 입찰의 승부처는 유치권 확정판결의 적용 범위, 현재 점유관계, 그리고 별도의 현장 시세 검증입니다.
