수원지방법원 2024타경56697. 평택시 세교동 태영청솔아파트 107동 1305호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 14층 중 13층입니다. 현재 소유자는 이양희이고, 2013.06.27. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 135,000,000원입니다.
등기상 과거 국민은행·농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 2021.04.28. 김쌍수의 172,000,000원 가압류 역시 2021.05.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.17. 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.11.12. 설정된 노영희의 1,976,416,438원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교공원로 65, 107동 13층1305호 (세교동, 태영청솔아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 59.915㎡ · 14층 중 13층 |
| 소유자 | 이양희 · 2013.06.27. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기현 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
현재 미말소 근저당은 없고, 과거 설정됐던 근저당과 2021년 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 이번 경매에서는 2024.12.17. 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 이후 2025.11.12. 노영희 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부 권리와 별개로, 말소기준보다 앞선 전입 임차인 김상미의 보증금이 확인되지 않아 인수 여부는 별도 확인이 필수입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상미 | 미상 | 2019.10.11. | 미상 | 미상 | 2024.12.24. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김상미는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 모두 미상이라 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원으로 표시되더라도, 이를 실제 권리 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세의 122.0%
태영청솔 동일 평형의 최근 거래 12건은 모두 59.92㎡이며, 최근 12개월 평균은 179,458,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 165,000,000원, 표본 최고 거래는 212,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 신건 최저가는 219,000,000원으로 최근 평균의 122.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 15 | 212,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 8 | 184,500,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.915㎡ | 12건 | 179,458,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이기현 | 500,000,000원 | 215,134,000원 |
| 3. 가압류 · 노영희 | 1,976,416,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,476,416,438원 중 배당 계산액은 215,134,000원, 미배당액은 2,261,282,438원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 김상미의 보증금이 미상이므로 임차인 관련 실제 배당·인수 결과는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 2,261,282,438원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 2,304,469,238원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 2,339,018,678원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 내려갑니다. 그러나 김상미가 실제 대항력을 갖고 있고 미배당 보증금이 남는다면, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있으므로 유찰가만 보고 실질취득액이 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 세교동 세교초등학교 북측 인근. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 단지. 태영청솔은 880세대, 준공일은 1996.12.03.이며 동일 평형 거래가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 토지는 평지·사다리형이고, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉되며 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 건물. 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김상미 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2024.12.24.로 확인되지만 확정일자가 미상이어서 우선변제 여부를 계산할 수 없습니다.
- 시세 상한 점검. 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 179,458,333원의 122.0%이고 최근 최고 거래 212,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰가와 실질취득 구분. 1회·2회 유찰 가격이 낮아지더라도 임차인 미배당 보증금이 인수된다면 실제 취득비용은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 2026.09.07. 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 임차인 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 122% + 보증금 미상”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격. 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 179,458,333원의 122.0%로, 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 둘째, 임차인. 김상미는 2019.10.11. 전입해 말소기준 2024.12.17.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건을 “인수 0원의 깨끗한 아파트”로 결론 내리는 것은 이릅니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 김상미의 미상 보증금을 확정한 결과가 아니기 때문입니다. 현재 회차는 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 없고, 유찰 여부와 별개로 임차인의 보증금·확정일자부터 확인해야 실질취득액을 판단할 수 있습니다.
