수원지방법원 2025타경110. 평택시 진위면 진위2일반산업단지 안의 더퍼스트타워평택 4층 422호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2020.02.24이고 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층입니다. 소유자는 정찬영이며, 2018.11.26 매매를 원인으로 2020.05.29 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 297,600,000원입니다. 이후 세한이엔지 근저당 150,000,000원, 신용보증기금·한화생명보험·엔에이치농협캐피탈의 가압류, 근저당권 가처분, 평택시·국·인천광역시 압류가 이어졌지만 주어진 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경110 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 진위2산단로 140, 4층422호 (더퍼스트타워평택) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지상10층 건물 내 4층 422호 |
| 소유자 | 정찬영 · 2018.11.26 매매 원인 · 2020.05.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 179,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 202,116,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인에 따른 별도 인수액은 반영되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2020.05.29 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·가처분·압류와 경매개시결정은 주어진 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 366,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 179,340,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아니라 진위2일반산업단지 내 공장(지식산업센터)입니다.
현재 비교 가능한 실거래 기준이 제시되지 않아 최저가 179,340,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 본건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능가격과 임대·매매 수요를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다. 2회 유찰 자체도 감정가에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 사실로 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,310,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 297,600,000원 | 176,029,240원 |
| 3. 근저당 · 주식회사세한이엔지 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 25,232,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 | 35,029,283원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 26,835,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 534,696,655원 중 채권자 예상배당은 176,029,240원이며, 총 미배당은 358,667,415원입니다. 신청채권자의 청구액은 202,116,072원으로 현재 회차 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 진위2일반산업단지 안에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물 내 4층 422호입니다. 사용승인일은 2020.02.24입니다.
- 교통. 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외, 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 10,442.6㎡, 공시지가는 986,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(진위2산단)·일반산업단지에 포함되며, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매 가능가격을 확인해야 합니다.
- 용도·이용 가능성. 공장(지식산업센터) 용도와 일반공업지역·산업단지 관련 이용 조건이 자신의 사용 목적과 맞는지 확인하세요.
- 세금 압류. 평택시·국·인천광역시 압류가 있으므로 당해세 해당액이 실제 배당에서 선차감되는지 원본 배당요구·교부청구 내용을 확인하세요.
- 후순위 권리. 하나은행 말소기준 뒤의 세한이엔지 근저당과 가압류·가처분·압류는 매각 소멸로 분석되지만 입찰 전 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 인수액은 없지만 실제 현장 점유와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 2회 유찰된 지식산업센터 물건이므로 낙찰 이후 재매각·임대 수요를 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2020.05.29 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·가처분·압류는 주어진 판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가 366,000,000원의 49%인 179,340,000원까지 내려왔지만, 실거래 기준 없이 이 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)이라는 용도, 산업단지 내 입지, 2회 유찰 이력을 함께 보면 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 회차의 실질취득액은 179,340,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
